主题：2013年美国房地产市场或呈“先慢后快”涨势

每年的圣诞季虽是美国住房市场传统的销售淡季，但去年12月份，不论房屋销量?房屋售价?市场人气等指标均显示美国房市2012年全年实现了稳定复苏?从分项指标来看，去年12月份美国新房销售量经季节调整按年率计算为36.9万套，仅为美国房市泡沫出现前房地产市场新房销量的一半左右?另外，建筑商信心指数也在50下方徘徊，市场仍存较大改善空间?分析认为，受美国财政问题悬而未决?银行业盈利改善等因素影响，2013年美国房地产市场复苏步伐或将呈现"先慢后快"的涨势?

淡季不淡美房市复苏无假期

行情，实现了全年无悬念复苏，美国全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家劳伦斯?云认为，危机期间被抑制的需求得到释放是推动美国房市复苏的重要因素?

房地产市场交易繁荣令待售房库存明显下降，成交价格亦稳步上涨?据NAR数据，12月份美国待售房库存量下降了8.5%，供应量为2005年来最低?另据美国房地产信息提供商齐洛公司最新报告，2012年美国住房价值上升5.9%，创下2006年以来的最大年度涨幅，几乎为历史平均水平的2倍?截至2012年第四季度，美国房价已实现连续5个季度上涨?

随着房价上涨，房屋止赎活动出现下降?据美国地产信息提供商Realtrac的数据显示，去年12月在全美范围内，每1万套房屋中仅有5.22套房屋面临止赎，同比减少2.2套，环比减少1.2套?去年第四季度，止赎房屋销量占全部销量的12%，同比下降4%，环比下降0.3%?

市场观察人士指出，随着房价继续上涨，市场购买意愿也越来越强烈?美国房产中介公司科德维尔金融公司称，去年12月的网站访问量同比涨38%?加州一家网络房产中介公司ZipRealty报告指出，截至今年1月中旬，在其网站登记购房需求的人数比半个月前增长了33%?许多房产经纪人也感觉去年的圣诞季比往年忙碌?NAR报告显示，去年12月份，美国一半以上的房地产市场实地看房人次比一年前明显增加，住宅销售形势正趋于强劲?

进入2013年，房地产市场复苏范围进一步扩大?1月7日，美国全国住宅建筑商协会(NAHB)发布的数据显示，今年1月份，美国有242个城市和地区的住宅市场持续改善，比上个月增加41个，为连续第五个月环比增长?数据还显示，当月有47个城市和地区新加入持续复苏房地产市场名单，且分布范围也从上个月的44个州扩展到48个州?

住房市场近期释放的积极信号反映人们对2013年房地产市场的预期较为乐观?房利美去年12月份的一份调查报告显示，人们普遍预期今年房价将继续上涨，43%的受访者预计抵押贷款利率将上涨，49%的受访者认为房租费用将上涨?劳伦斯?云认为，当前房贷利率正处于低位，且大多数房产市场的可售现房数量正在下降，也加速了观望者入市，但是房屋供应吃紧和银行收紧信贷条件等因素可能对住宅市场更为强劲的复苏形成制约?

先慢后快2013年房价仍将温和上涨

房地产市场改善令银行业受益最为直接，从几大银行的财报来看，次贷问题已不再是拖累美国银行业的"绊脚石"，多数银行的抵押贷款业务出现强劲增长?数据显示，美国银行业虽然尚未完全摆脱结构性困境，但资本金水平改善明显，这对未来美国经济继续扩张大有裨益?

第一，伴随财政问题逐渐明朗，美国经济或将在2013年下半年加速增长，房地产市场也将随之出现"先慢后快"的复苏步伐?据美国抵押银行家协会1月份的预测报告，由于美国国会尚未就债务上限和削减政府开支达成一致，消费者对未来经济持谨慎态度?加上此前新通过的个人薪资增税法案抑制了部分消费需求，这将导致今年初经济增长趋缓?但是，2012年以来美国经济复苏增强，失业率出现轻微好转，美股涨幅显著，房产价值上升，这一趋势有望在2013年得以延续?此外，美国居民家庭资产负债表得到修复，这将有助于市场树立消费信心，刺激购房意愿进一步扩大?

第二，银行业盈利改善，有助于房贷市场健康发展?美国大型银行业最新一季财报显示，得益于房屋抵押贷款?商业贷款等业务的强劲增长，各家银行盈利大幅改善?房地产市场复苏与银行业绩改善已形成良性循环，银行资产负债表的修复将为未来放松银根?扩大房屋信贷扫清障碍?此外，美国房地产市场回暖为银行业发展带来了机遇，束缚银行的一些症结也在逐步结清?日前，美国多家大型银行同意支付200多亿美元，了结因次贷危机引发的监管机构索赔，这是华尔街在摆脱房屋抵押贷款纠纷道路上迈出的又一步?