主题：理性分析我国房价为何是长期看涨的

我是一个有房人，对房地产关注已有五六年时间，尤其是做过一段时间的研究，很想谈谈我对于房地产发展趋势的看法。
我的主要观点就是，中国的房价长期来看肯定是不断上涨的，而是一、二线城市，尤其是，涨幅会更快。如果想买房，一定要早下手，越早越好。
现在已是春节假期，时间相对宽裕，接下来我就跟大家好好聊聊中国房地产为什么会长期上涨。

我在我国东部的一个城市工作，虽然不是从事房地产行业，但也曾在3-4年内参与过不少与房地产行业相关的研究工作，对我国目前房地产的一些很本质的方面有不少的了解。
先说需求与供给。我国的房地产行业是一个市场化相对较高的行业，虽然土地还被政府垄断着。就房地产开发商而言，全国估计得有10万家以上吧。前段时间看资料，仅北京就有1万家以上。不仅如此，我国的开发商高度分散，每个城市、县城都有自己当地的开发商，集中度小，在房屋开发方面绝无垄断之说。必如全国最大的开发商万科，还是民营的，2012年的营业收入已达到开发商第一，超过1400亿元，但其营业收入也仅占全国的2%左右，微不足道。所以，在房屋开发角度，或者说从买房角度来说，可以说是完全的市场关系，因此，其价格也就充分地反映了供求关系。房价高涨，只可能是需求远远大于供给造成的，这在全国绝大多数城市都这样；而房价下跌，也基本上是当时的供给大于需求，比如鄂尔多斯及国内部分三四线城市。
我国目前的城市化率大约是50%。而未来大约20年，都会是我国城市化的高速发展期，每年的城市化率，按照过去20年的经验来看，当能达到1个百分点。之后在达到70%左右时，结合国外发达国家走过的道路，城市化率会相对慢下来。这一点决定了我国未来20年内，每年都会有大量的农村人口进城，成为城市人口。再加上原有城市人口的自然增长，家庭的分裂，对住宅的需求将会保持持续的增长。

但是，再看住宅的供给。住宅的供给离不开一个最重要的要素，就是土地。而一牵涉土地，问题就来了。
我国自1982年以来，土地基本就两类。一类是城市的国有土地，另一类是农村的集体土地。国有土地中，可建设住宅的仅是一部分，其余的大部分要建设道路、绿化、商业、工厂、公共服务设施等。农村集体土地归农民集体，在出让给政府成为国有土地之前，是不能用来建设商品房和保障房的，即使按商品房标准建了卖了，也只能是所谓的小产权房，是拿不到房产证的。因此，开发商要建商品房，只能先从政府买地，然后才是建房、卖房。但城市的国有土地毕竟是有限的，新的国有土地从哪里来？政府有办法。政府规定，城郊以及农村的集体土地不能买卖，只能由政府征用。怎么征用？政府已通过法规规定，政府给农民每亩几万元的价格，再给点拆迁、安置、青苗等的补偿费，总价一般不会超过10万/亩，就把农民的集体土地变成国有的了。然后，政府进行所谓的生地变熟地的开发，包括道路、供电、供水等，成本一般也就每亩十几二十万吧，然后通过招拍挂出手，呵呵，地价就变成了每亩几十万甚至几百万了。对政府来说，这是极好的买卖，可以说是暴利。
也正是由于暴利的可观，政府绝不会轻易放弃这一生财手段，因为近十年以来，各地政府的财政收入，有很大比例来自于土地拍卖。比如上海，2010年财政收入的30%来自于卖地，北京是50%，很多城市更高，达到80%以上的都有。这部分收入支撑了各量的基础设施建设，如、道路、开发区开发、高架桥等等，是地方政府能够高速开展城市建设的重要资金来源，对很多城市甚至是主要来源。
所以，哪个地方政府都不会放弃这块资金来源的，除非该政府不想发展，不想要GDP，不想升迁。因此，必须保住这块收入。这就导致，各地政府绝不会过度对开发商供地，有意让开发商保持土地饥渴，这样才能保证土地不会流拍，才能保持地价不断上涨，才能获得更多的土地收入。

所以，我国土地制度确定的政府对土地供应的绝对垄断，政府财政对土地转让收入的严重依赖，以及政府有意让地价上涨以获得更多收入的冲动，导致我国住宅建设用地价格的快速上涨，成为我国房价快速上涨的主要因素之一。

很多人都在骂开发商心黑，只顾挣钱，不管百姓死活，这实在是冤枉。
如果一块地的价格，折算为楼面地价后涨到了1万元，如何让房子的价格低于1万元呢？
在房价的构成中，地价是最主要的构成因素。比如一个楼盘的房价是1万元，一般来讲，它的楼面地价在4-5千元，也就是说，你买了1平米房子，其中起码4000元是通过开发商之手交给政府的，而这交给政府的4000元，也就有几百块给了原先拥有这块地的农民。
在本例的房价中，除地价外，你还要通过开发商向政府缴纳名目繁多各类税费，比如基础设施配套费200-300元、规划服务费、环境保护相关费用、营业税、城建税、费附加、所得税等等等等，以及各个政府部门在正常税费之外的吃拿卡要等各类灰色收入、腐败成本等，总额大约能够占到1000元以上。所以，在1万元的房价中，交给政府的钱一般不会少于5000元，其中大部分进了地方财政，少部分进了腐败官员的腰包。

在这部分成本之外，还有房屋建筑成本、财务成本、管理费用以及开发商的利润。其中建筑成本因地而异，但由于水泥、钢筋、玻璃等建材以及人工等基本上是个充分竞争的市场，各地相差不大，就我所在城市来说，20层的高层，其平均成本大约在2500元左右。
再一块是财务成本，就是开发商行银行打款、利用房地产信托，以及借高利贷产生的利息。由于房地产开发从拿地到销售一般要经过将近两年的时间，其财务成本也不是个小数。
开发商的利润往往不像大家平时想象的那么高，就从沪深两市上市房地产企业对社会公开的财报来看，全国也就8%左右，当然这是年利润率。这个利润率也就是个比社会平均利润率略高的比率，与银行、石油、电信等垄断国企比起来，实在是了了。

上面分析了房价的构成，就可以通过个组成因素价格的增长来看看房价是否增长。
先看建筑成本。人工是建筑成本的重要组成因素，若干年来快速增长，尤其是近5年，涨了足有1倍。我一个亲戚就从事建筑行业，近60岁了，做很简单的小工，2006那几年每天工钱也就40-50元，但现在每天少了90元不干。这一项长期来看还将不断上涨。水泥、钢筋、玻璃、沙子等建材这么多年来总体上是上涨的，长期来看以后也肯定是上涨的，除了资源的边际成本不断增长外，这类建材的生产本身也要消耗大量的人工，在人工也不断上涨的大背景下，其价格怎么可能不上涨呢。

再看土地成本。
各地方政府为了获得更多的土地收入，都想方设法提高土地的招拍挂价格。各地方政府都不傻，若向开发商敞开供应土地，必定会因土地供过于求而导致部分土地流拍，难以获得更高溢价率的土地价格，并不划算，且会透支以后若干年的收益。因此，各地方政府都会注意土地的供应节奏，并有意让市场处于适度饥渴状态，这样才可以获得更高的溢价率。我了解到的最典型的例子就是北京，北京市政府已经好几年没有完成年初制定的土地供应计划，且在上半年往往有意少拍卖土地，让市场高度饥渴，结果每推出一宗土地，各个开发商为了有地能够建房不至于没事干了，就像疯了一样竞价，比如2012年底前后好像是在大通推出的一宗土地，溢价率竟然超过400%，就是说开始拍卖的底价是1，各开发商最后出价出到4以上。
政府对土地的绝对垄断导致了土地价格快速上涨，而这的基础是我国的土地制度。只要这个土地制度不变，还有我国现行的财税制度不变，地方政府靠垄断土地供应挣钱的模式就不会根本改变。但这两个制度好改变吗？绝非易事！这个土地制度从1982年宪法实施以来就一直在执行，本身就很难改变。同时，我国政府自己给自己划定了一条确保18亿亩耕地红线，严重限制了城市向外扩张占用耕地，也从另一个方面限制了地方政府肆意从农民手里征用土地，也在一定程度上减少了对城市建设用地的供给。

我国的房地产开发其实包括两个环节，其一是土地开发，其二是房产开发。我们通常所说的其实是第二个环节，即开发商在从政府通过招拍挂转让给开发商的熟地上进行的房屋建设和销售。这个环节就目前来看通常情况下已很难获得过高的利润，毕竟开发商众多，竞争激烈，已充分市场化了。
但土地开发这个环节却完全是另一个情况。土地开发目前基本上由政府垄断。政府通过法规规定农民的土地只能出让给政府，政府向农民支付补偿安置费，然后由政府作为业主，委托建设施工企业按照政府的规划在“生地”上建设基础设施，如三通一平、五通一平、七通一平甚至九通一平标准，完工后就变成了所谓的“熟地”，具备了建设房地产或工厂的条件。这时候，这块土地依然是政府的，通常必须纳入地方政府所属的国有土地储备，然后才能通过招拍挂的方式向开发商转让，此时房产商才有机会上场。

就我所在的城市来看，政府向农民支付的补偿款通常在每亩10万元以内，具体标准往往会由于地上附着物的不同而有较大差异，政府由生地建设成为熟地的费用通常在十几万到二十几万不等，也会由于地形地貌、建设标准、配套等的要求不同而有加大差异。但不管如何，通常来说政府都可在土地转让给开发商后获得很高的利润。如果转让后的土地是用作建设工业厂房，因工业用地，往往很难获得较高利润，甚至仅够保本。但若用作开发房地产，通常都是暴利，因为房地产用地往往会在四五十万元/亩以上，甚至上百万、几百万。
你想想，政府投入的土地开发成本就二三十万，但转让价格却上百万，多高的利润率？可以毫不客气的说，100%都是低的！绝对的暴利！并且这个暴利已通过法规规定只能由政府攫取！什么万科，什么保利，什么绿城、龙湖、碧桂园、恒大、世贸，统统都是浮云！有哪个开发商能有机会得到这样的机会、取得这么高的利润率？！