主题：自住的房子，涨跌真的无所谓？

你们这些愚民！！知道么！！！！

那种认为自住的房子，反正又不能卖，涨跌都无所谓。这种观点，是错误的。

房价，是房产未来总收益的贴现值。
如何理解？详解如下。
1.“总收益”：
从消费者选择论和效用论的角度出发，人们购买物品或服务，是因为它们具有效用（也即使用价值），这种效用能给消费者带来主观上的满足感和享受。
房子有什么效用（通俗地讲，就是房子有什么“用处”）？从一个社会观察家的角度出发，房子的效用，可以归纳如下几种：
（1）房子能提供“防风避雨，御寒保温”的功能，满足消费者的生理需要。
（2）房子能提供“方便工作、生活、学习、娱乐和储藏物资”的功能，满足消费者的安全需要。
（3）房子能提供“让业主在一定程度上踏实、自豪，从社会获得一定程度认可”的功能，满足消费者的社交需要。
（4）房子能提供“让业主在一定程度上面对时自信，获得他人的赞赏、重视”的功能，满足消费者的尊重需要。
（5）房子能提供“让业主在一定程度上更加专注于事业，发挥个人的和才干，忘我地、集中全力、全神贯注地，体验生活”的功能，满足消费者的自我实现需要。
如是说，房子的总效用，就是上面五种效用的加总，不妨用公式表达为：
U=Uph+Use+Usc+Ur+Usf

一般地，热衷于计算“租房和买房哪个划算”的那些人，认为房子的效用仅限于第一种---“防风避雨，御寒保温”。但是理智的人不会这么认为，比如说工薪阶层钟爱的交通房，就是侧重于第二种效用，而富人们最求的豪宅则是侧重于后面三种更高层次的效用。

对于自住房购买者来说，将在购房后的较长时间内，一点一滴地、慢慢享受房子的效用（使用价值）。这种效用长年累月的积累，就是房子的总效用，也就是购房者获得的总收益（也即从房产这种“服务”类消费品中总共获得的主观上的满足感和效用）。

一般地，有的人会表面地认为，所谓的“收益”必须是现金，拿在手里啪嗒啪嗒地数着，摸得着看得见的，才是收益。但理智的人不会这么想，他们会透过货币的面纱看清商品交易的本质，认为从物品和服务获得的满足感和享受，也是一种收益，而且是追去的最终的收益。
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2.“未来”：
购房者从房产获得的收益、所关心的收益，只可能是未来的收益。买房者所关心的是买房以后的未来，房子会怎么样，有什么用处。卖房子的人，其索价的筹码，是房子交付给买者之后的未来，它会怎么样，有什么用处。
在交易之前，房产的效用（使用价值），享有权归卖者。通过交易，卖者将房产的效用（使用价值）转移给买者，自此之后，房产的效用享有权，归买者。

也就是说，房产的未来总收益，决定了房产的交易价格。
如上文所述，买者在购房后的较长时间内，一点一滴地、慢慢享受房子的效用（使用价值）。如果这种效用分割的时间粒度是年，那么房子的总效用又可以表示如下。
U=U1+U2+U3+…+Un

3.“贴现值”：
绝大多数情况下，房产交易需要以货币为媒介。直接拿房子换东西还是有的，比如有的开发商拿房子抵工程款，事实上交换的就包括劳务，也有拿房子送政界人士以谋权（就是拿房子换权力），但这样的情况比重很少。也就是说，在以货币为媒介的房产交易时，房产的未来总收益（效用，要被折算成现金。
购房者只能在未来很长时间之内慢慢享受完房子的效用，绝大多数情况下又不能分期付款给卖者。而货币具有时间价值，在不同的时期，其价值不同，即同样面额的钱，在不同时期所能换到的物品和服务，是不一样的。所以，买卖双方必须坐下来，将房产未来总收益，按照一定的贴现率（考虑通胀因素），折算成现在的价格，就是贴现，然后得到成交价格。
于是，有可以得到如下的计算公式（假设贴现率是i）：
房价= U1/(1+i) + U2/(1+i)^2 + U3/(1+i)^3 +… + Un/(1+i)^n

这个公式，就是本文开头所描述的“房价，是房产未来总收益的贴现值”。

贴现率，由货币政策决定。假定它的值保持不变，那么，如果房产的未来总收益增加，房价就上涨；如果房产的未来总收益减少，房价就下跌。

对自住购房者来说，房产的未来总收益的享用权，就是归他自己。从结果上看，他的房子了，但源头是因为他的房产未来总收益增加了，意味着他能从房产获得的未来总收益会增加。同理，他的房子下跌了，源头是因为他的房产未来总收益减少了，意味着他能从房产获得的未来总收益会减少。

所以，自住房的涨涨跌跌，表面上看无关紧要，实则不然。现实生活中，那些很快的房子，相比之下，确实有种种好处。郊区的房子，不怎么，却是有这样那样的不好。

没有买卖，所谓盈亏是虚拟的，这是股民的共识。以股市来套用房事，令人啼笑皆非！

哪来那么多效用 你以为买的是美式小洋楼？

楼主说的这种层次分类，考验一个人的社会阶层及眼界：层次有多高，认识就有多高；眼界有多高，认识就有多高。

楼市，是典型的垄断竞争型市场：各种各样的房子，是有差别的。

这个市场里，卖者和买者是如此之多，以至于任何一个买者或卖者都无法决定房子的价格及走势。所以，大家都是市场均衡的价格接受者，不是卖者想涨多少就能涨多少，也不是买者想砍多少就砍多少。

市场的供求曲线“剪刀叉”，确定出一个均衡价格，也即“出清价格”：在这个价格之下，买者愿意买且买得起，卖者愿意卖且卖得掉。

中国房奴:买房年龄全球最低 近70%买房为了结婚

人家外国都是租的

口要、小孩要、甚至办个美国日本的签证都要亮亮房产证。

普跌的话一套还是划算的，可以用更低的钱买到更大的房子