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几道令炒房客惊心动魄坐卧不宁的房价计算题
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主题:
几道令炒房客惊心动魄坐卧不宁的房价计算题
星月家园
发表于
2011-05-17
进微信群讨论
几道令炒房客惊心动魄坐卧不宁的房价计算题
...1...即使房价再上涨100%,长期投资还是可能亏损。
1997年,香港有一套住房最高点是1000万元。1993年,炒房客张三以500万元就买入做投资。2011年,又见到最高点1000万元。
500万元买住房 * 每年资金成本6% * 18年 = 资金成本540万元 + 买房花钱500万元 = 总成本1040万元 - (目前价格1000万元 * 这样的旧房只是新房的7折价) = 1040万元 - 700万元 = 闲置住房的炒房客仍然亏损340万元。
如果考虑物业税,就亏得更多。
如果考虑出租净收益,也是赚不了多少钱。
...2...如果坐过山车再次见到最高点,长期投资是亏钱
1997年香港有一套住房最高点是1000万元,2011年又见到最高点1000万元。1000万元买住房做投资 * 每年资金成本6% * 14年 = 资金成本840万元 + 买房花钱1000万元 = 总成本1840万元 - (目前价格1000万元 * 这样的旧房只是新房的7折价) = 1840万元 - 700万元 = 到2011年闲置住房的炒房客仍然亏损1140万元。如果考虑物业税,就亏得更多。
如果税费后的平均出租净收益率为4% * 1000万元 * 14年 = 出租净收益为560万元。1140万元 - 560万元 = 有出租仍然亏钱580万元。目前大陆的税费后的平均出租净收益率为2%,取值4%是为了让大家看清楚我们的未来
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...1...即使房价再上涨100%,长期投资还是可能亏损。
1997年,香港有一套住房最高点是1000万元。1993年,炒房客张三以500万元就买入做投资。2011年,又见到最高点1000万元。
500万元买住房 * 每年资金成本6% * 18年 = 资金成本540万元 + 买房花钱500万元 = 总成本1040万元 - (目前价格1000万元 * 这样的旧房只是新房的7折价) = 1040万元 - 700万元 = 闲置住房的炒房客仍然亏损340万元。
如果考虑物业税,就亏得更多。
如果考虑出租净收益,也是赚不了多少钱。
...2...如果坐过山车再次见到最高点,长期投资是亏钱
1997年香港有一套住房最高点是1000万元,2011年又见到最高点1000万元。1000万元买住房做投资 * 每年资金成本6% * 14年 = 资金成本840万元 + 买房花钱1000万元 = 总成本1840万元 - (目前价格1000万元 * 这样的旧房只是新房的7折价) = 1840万元 - 700万元 = 到2011年闲置住房的炒房客仍然亏损1140万元。如果考虑物业税,就亏得更多。
如果税费后的平均出租净收益率为4% * 1000万元 * 14年 = 出租净收益为560万元。1140万元 - 560万元 = 有出租仍然亏钱580万元。目前大陆的税费后的平均出租净收益率为2%,取值4%是为了让大家看清楚我们的未来