在年初“史上最严”的楼市限购政策出炉半年后，楼市在限购猛药的作用下，成交量急剧萎缩，开始迈入价格博弈区间。而多位观察人士指出，存量房数量的攀升，无疑变成房地产开发商心头越来越沉的隐忧，僵持多时的价格僵局，或已到破冰临界点。
成交量萎缩存量房攀升
记者在杭州调查发现，上半年杭州楼市呈现出“一降一升”的格局。即成交量大幅下降，存量房大幅攀升。
据杭州透明售房网统计，杭州市区(不含萧山、余杭)上半年商品房总成交10545套(新房，数据截至6月28日)。其中住宅成交6523套，这一成交量是2007年以来同期成交的最低点，较2009年同期下降77.4%，较2010年同期下降9.2%。
与此同时，根据住在杭州网发布的报告显示，截至2011年6月30日22时，杭州主城区存量房达29371套，住宅存量达18065套。两者均刷新了两年来库存最高纪录。
进入7月，杭州楼市成交量虽呈逐渐上升趋势，但杭州的存量房数量依旧不减。数据显示，7月17日，杭州主城区商品房存量达29999套，再创新高，其中住宅就占18568套。
杭州快房网首席评论员程伟明说，年初实施限购政策以来，杭州楼市供应量增加了50%(不含萧山、余杭)，但成交量却创近五年来的新低，这使得杭州楼市存量房大幅增加。
按透明售房网的数据，照杭州楼市上半年的成交量，现有存量房也要卖16个月。
成交量的下降也体现在二手房交易上，据杭州我爱我家房产租赁公司市场研究中心周包军经理介绍，今年上半年公司的成交量同比下降了30%左右。
观望情绪浓厚多方“博弈”明显
类似的情况在北京、上海、深圳同样存在。
据北京市房地产交易管理网的数据，截至7月31日，北京有存量住宅36504套，而6月份的存量住宅签约是7955套，按此成交速度，北京的存量住宅要卖近5个月。为了促进存量房的销售，北京从7月1日起将试点北京市存量房交易服务平台。
上海的多方房产研究机构数据显示，截至今年5月1日，上海商品房存量面积达1813.98万平方米，存量套数120831套。即使在没有新增商品房的情况下，按照前12个月的销售速度，上海商品房存量套数大概需要12.9个月才能消化掉。
改善型客户大量减少、投资客户被逼出楼市。据周包军观察，二手房市场的投资客户和改善型客户下降非常明显，如今在杭州二手房市场，投资客户和改善型客户不到两成，八成以上的购房者是刚性需求者。
据程伟明分析，在调控政策下，人们预期房价下调，但成交量持续萎缩，主要是人们“买涨不买跌”的心理使然。杭州楼市绝对价格自2009年以来翻了一番，所以开发商零星的优惠、打折失去了号召力。绝对价格太高，打完折后公众依然不能接受，观望情绪弥漫。
“史上最严”的限购政策拉低了成交量，消费者多持观望情绪。不过，在此关口，开发商却有自己的“算盘”。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾表示，前段时间，开发商碰面聊得最多的话题就是“什么时候取消限购”。很多房地产开发商以为，限购政策不会持续太久，年内肯定取消。在此预期下，即使成交量大幅萎缩，开发商依然捂盘惜售，房价始终没有松动。
因为限购只针对住宅项目，不少开发商提出“转住为商”“商住混搭”对策。转战二、三线城市，也成为很多开发商“博弈”限购的有效手段。
目前浙江一些二、三线城市的概念板块升温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。统计显示，今年6月房价涨幅居前的均为二、三线城市，且同比涨幅大都超过5%。
一些开发商也进行战略性的降价，暂时性地抛盘回笼资金。但总体上看，在严苛的楼市调控政策下，开发商运用多种办法“博弈”，宁愿增加库存，也要确保房价相对稳定，以化解楼市整体下行的趋势。
在年初“史上最严”的楼市限购政策出炉半年后，楼市在限购猛药的作用下，成交量急剧萎缩，开始迈入价格博弈区间。而多位观察人士指出，存量房数量的攀升，无疑变成房地产开发商心头越来越沉的隐忧，僵持多时的价格僵局，或已到破冰临界点。
成交量萎缩存量房攀升
记者在杭州调查发现，上半年杭州楼市呈现出“一降一升”的格局。即成交量大幅下降，存量房大幅攀升。
据杭州透明售房网统计，杭州市区(不含萧山、余杭)上半年商品房总成交10545套(新房，数据截至6月28日)。其中住宅成交6523套，这一成交量是2007年以来同期成交的最低点，较2009年同期下降77.4%，较2010年同期下降9.2%。
与此同时，根据住在杭州网发布的报告显示，截至2011年6月30日22时，杭州主城区存量房达29371套，住宅存量达18065套。两者均刷新了两年来库存最高纪录。
进入7月，杭州楼市成交量虽呈逐渐上升趋势，但杭州的存量房数量依旧不减。数据显示，7月17日，杭州主城区商品房存量达29999套，再创新高，其中住宅就占18568套。
杭州快房网首席评论员程伟明说，年初实施限购政策以来，杭州楼市供应量增加了50%(不含萧山、余杭)，但成交量却创近五年来的新低，这使得杭州楼市存量房大幅增加。
按透明售房网的数据，照杭州楼市上半年的成交量，现有存量房也要卖16个月。
成交量的下降也体现在二手房交易上，据杭州我爱我家房产租赁公司市场研究中心周包军经理介绍，今年上半年公司的成交量同比下降了30%左右。
观望情绪浓厚多方“博弈”明显
类似的情况在北京、上海、深圳同样存在。
据北京市房地产交易管理网的数据，截至7月31日，北京有存量住宅36504套，而6月份的存量住宅签约是7955套，按此成交速度，北京的存量住宅要卖近5个月。为了促进存量房的销售，北京从7月1日起将试点北京市存量房交易服务平台。
上海的多方房产研究机构数据显示，截至今年5月1日，上海商品房存量面积达1813.98万平方米，存量套数120831套。即使在没有新增商品房的情况下，按照前12个月的销售速度，上海商品房存量套数大概需要12.9个月才能消化掉。
改善型客户大量减少、投资客户被逼出楼市。据周包军观察，二手房市场的投资客户和改善型客户下降非常明显，如今在杭州二手房市场，投资客户和改善型客户不到两成，八成以上的购房者是刚性需求者。
据程伟明分析，在调控政策下，人们预期房价下调，但成交量持续萎缩，主要是人们“买涨不买跌”的心理使然。杭州楼市绝对价格自2009年以来翻了一番，所以开发商零星的优惠、打折失去了号召力。绝对价格太高，打完折后公众依然不能接受，观望情绪弥漫。
“史上最严”的限购政策拉低了成交量，消费者多持观望情绪。不过，在此关口，开发商却有自己的“算盘”。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾表示，前段时间，开发商碰面聊得最多的话题就是“什么时候取消限购”。很多房地产开发商以为，限购政策不会持续太久，年内肯定取消。在此预期下，即使成交量大幅萎缩，开发商依然捂盘惜售，房价始终没有松动。
因为限购只针对住宅项目，不少开发商提出“转住为商”“商住混搭”对策。转战二、三线城市，也成为很多开发商“博弈”限购的有效手段。
目前浙江一些二、三线城市的概念板块升温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。统计显示，今年6月房价涨幅居前的均为二、三线城市，且同比涨幅大都超过5%。
一些开发商也进行战略性的降价，暂时性地抛盘回笼资金。但总体上看，在严苛的楼市调控政策下，开发商运用多种办法“博弈”，宁愿增加库存，也要确保房价相对稳定，以化解楼市整体下行的趋势。