主题：二手房交易“到手价”约定要慎重

星空2010

发表于2010-12-24

很多二手房交易中对于房屋总价会使用“到手价”这个概念。“到手价”是与“交易价”相对应。“交易价”是房屋交易的总价，交易中产生的各种税费均按照法律规定各自承担；“到手价”是产权人交易房屋后净到手的价格，在交易过程中产生的所有税费均由购买方承担，两者之间存在较大差距。“到手价”对于购买方来说存在较大风险，所谓风险就是对于交易过程中产生的税费的不确定性，具体而言可能存在下列几种情况。

一、做低房价未能获准通过，导致税费增加。
做低房价涉及规避税费，因此并不可取。但在实际操作中非常多，导致纠纷也很多。
做低房价固然规避了税费，但是房产交易中心会对价格进行审核，价格明显过低的，将不能通过审查，这样直接的影响就是税费将会大幅增加。例如做低房价后将非普通住房变成普通住房后，营业税超过五年不征税。如果无法通过，依然按照非普通住房，将按照差价的5.55% 征税。由于双方可能没有预计到此类情况的发生，所以对于这笔税费会产生较大分歧。
二、因不清楚房屋来源而导致税费增加。
房屋来源对于税费征收是有影响的，如果房屋是通过转让获得，那么房屋的个人所得税是按照1%(普通住房)或者2%(非普通住房)征收，但是如果该房屋是产权人通过继承或者受赠取得的，那么按照某些区县的规定要按照总价的20% 征收个人所得税，这个税费也是非常高的。
三、中介公司员工计算的税费不准确。
二手房交易多数通过中介公司完成，而房屋交易缴纳多少税费也经常是由中介公司工作人员计算的，但经常会发生由于中介计算失误导致税费增加的情况。
当然造成税费超过预期也可能有其他的原因，但是无论何种原因，对于购房者而言，支付超出预期的费用可能都比较难以接受，容易造成不必要的纠纷。因此，在房屋交易过程中使用“到手价”约定应该要慎重，如果必须要使用的话，双方可以通过补充约定的方式予以明确，以规避上述风险。可以做如下约定：1、“购房人承担税费限于多少元，超过上述税费的按照法律规定承担，或者由双方平均分担”；2、“如合同约定的房价不能通过，从而需要增加税费的，增加的税费按照法律规定承担，或者双方平均分担”等。
总之，只要买卖双方在合同中对于可能出现的税费分析充分，预计并进行相应的约定，就会避免纠纷的发生，从而避免遭受财产损失。
二手房交易实用小常识
对于第一次购买二手房的朋友来说，如不懂得其中的门道，一个不小心，影响长久的生活品质，这里特就二手房交易中的一些具体问题为您出谋划策，做指导参考。
除了要注意房屋本身的质量外，挑选房源时应注意价格、交通、社区环境、户型结构等因素。为能在保证自身生活品质的前提下，置业投资需要参考月收入、还贷能力、贷款方式、利率、地段升值潜力等因素。交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位和物业管理才算物尽其用。
当然，社区环境也已成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化、安全性、配套设施都对您的生活产生重大影响。
此外，户型结构也不能忽视，户型的选择主要考虑家庭成员的构成及对房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
有些购房人在多层、高层之间犹豫不定。其实，从使用面积看，多层住宅要高于高层住宅，高层住宅由于有电梯(含等候间)、地下室等，需分摊的公用面积较多，使用率要低。从建筑质量看，高层住宅为钢混现浇，抗震性能好。从户型格局看，一般多层都为南北通透，户型合理，大开间易装修。高层多采用框架剪刀墙结构，设计局限，装修难度大。从物业收费看，由于设置了电梯、垃圾通道等，一般来说高层住宅多于多层住宅。购房者可以根据自己的需求选择多层或高层。

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