主题：如果房价松动，会先从哪些楼盘开始

多数专家预计下半年房价有下行可能，多数潜在购房者也是预期房价降跌，我也曾在博客里也在一直看跌，就目前而言，在政策调控下楼市下行的趋势更加明朗，价格下行只是开发商与政府博奕的时间问题，至于结果是毫无疑问的。

那么如果房价开始松动，会有哪些楼盘开始挺不住呢，这个问题对购买者非常有实质意义，也希望以我薄学能谈谈自己的见解。

盘子大的开发商降价需求更为迫切。先做个简单的比喻，如果你有10000套房子握在手，突然调控来了，导致你每个月只能卖出10套房子，而你欠了银行很多贷款，而且贷款又在一次次的加息，你又迫切需要资金还贷，你能不急吗？现在大开发商就处于这样的困境，如果没有了资金运转，可能很多在建的项目面临着停工，那危险就大啦，不能全国扩张不说，可能有些企业因为之前扩张太快，财务状况恶化，以后再降价的时候其它开发商全部都降价了，等到那时就算降价也不一定有人来买，所以与其胶着不如先降价回拢资金再说，万科通常都首当其冲，记得去年下半年的时候万科就是这么干的，再从政策方面来讲，万科在行业内有示范作用，中央调控又是如些坚定不移，大的开发商总不能跟政底对着干吧，真等到枪打出头鸟那会，造成的后果就大啦。相比而言，小开发商则安逸得多，盘子不大，可守可卖，有些楼盘已经售出了60%，银行的贷款也还了，剩下的就都是赚的啦，所以不急每个月能卖几套就行，对于他们来讲这只是快点赚钱与慢点赚钱的问题，无关痛痒。



房价透支的区域会价格会回落。城镇化的今天，地方政府的规划特别多，又是修地铁，搞大运，深港一起化，深莞一起化，深惠一起化，这种概念太多了，每一道政策都能炒热一个区域。很多售楼员都会把自己的楼盘前景说得眉飞色舞，似乎能让你看到未来的国际化大都市，于是区域价值提升了，楼盘当然也跟着升值了，至于未来前景如何暂且不谈，就目前而言，很多区域的房价都透支了，比如开通地铁前房价是8000元，地铁一开建房价就能飙到15000元，这也太有点不正常了，难道地铁创造的价格就这么大吗？这个要真等到地铁开通后，你可能发现坐地铁人太多，价格太高，还不如坐公交车方便。再说说大运会，大运会真能给城市带到多大改变呢？这个效益会持续多久呢？会不会是大运会这阵风过后，区域价格就烟消云淡呢？很显然，一个美好的概念是很难支持过高的房价的。



房价上涨过快的城市价格会下行。两三年间，一线城市的价格翻了一两倍，二线城市也不甘寂莫，房价有后来居上的气势。从去年起因为一线城市的房价太高导致了很多人根本不愿意买或者说是买不起，那时他们还没有绝望，因为还可以回家置家，但现在这个计划已经落空，像武汉的均价差不多破万，长沙也已经过了八千，甚至连很多三四线城市都已经过了六千。全年GDP每年增8%，而房价每年则增50%，收入赶不上房价，该拿什么买房？发展经济才是硬道理，光靠房地产发展经济有个屁用。收入2000-3000元，怎么能支撑破万的房价呢，房价的涨跌很大程度上处决于经济的发达程度，在经济欠发达的城市，房价还能跑多远呢。



新开盘的楼盘比尾盘的降价更容易。这里指的尾盘是指开盘有一年以上，有的是推出几期后的楼盘。很多楼盘价格都是低开高走，越到后面的开盘单位价格越高，一是因为低开引起热销造就了一个好的口碑，二是房价上涨的趋势抬高了加推楼盘的售价，于是，在一些区域，开盘的价格是8000元，到了第三期就卖到了16000元，像这种楼盘降价的可能性比较小。为什么呢？业主买了该楼盘，当然是希望房价会继续涨给自己的房子带来升值，没有理由以后买的房子比现在自己买的房子还便宜，那不就是买亏了呀，就一定会找开发商理论要求退回过高部分的房款，于是很多业主都来退款，开发商肯定不会退呀，于是曾经也出现了打砸售楼处的事件。那开发商价格不能跌怎么办呢，为了避免这类事的发生，多数这类楼盘就开始以其它形式的变相降价，比如打折啦，送车位啦，送管理费啦，毕竟这些形式的降价幅度有限。对于新开楼盘完全不存在这个的顾虑，有些新开楼盘就会把价格开得比周边低点，他们的价格调整就更加灵活，所以新盘降价更容易。



当然不是所有的楼盘在调控中都会降价，我们现在看到豪宅的价格还是可以卖出天价，调控对他们几乎不起作用。这其实是购买人群的不同所决定的，就象普通商品跟奢侈品一样，普通商品需要的是实用性，而豪宅的购买人群也决定了它的稀缺性，购买豪宅的人喜欢的是他的产品，而不太在乎价格，在某种程度上豪宅还有升值和保值的作用，在通膨压力下很多人更是趋之若骛，当然毫宅价格就不会降啦。



对于地段好的房子而言，降价的预期也很小，李嘉诚说过买房子，看地段，还是地段，那么占据了好的地段就注定有好的价值，这就好比在深圳关内繁华路段，它所占的地段的价值已经高于了房子本身的价值，时间越到以后，房子虽然老去，但该地段的商业却越繁荣，地段的价值随着时间远远也超过了房子本身几倍的价值，再加上配套设施的提升完善，依然有很好的升值潜力，所以购买这类二手房也是一个不错的选择。



上面是我的几种想法，希望能对大家在不久后迎来的拐点中置业能有所帮助，大家结合自身的置业需求考虑会有更清晰的方向。