观点地产网 见习编辑 李欣鞠整理“本届政府坚定不移搞好房地产市场调控的态度是坚决的，（房企）怎么样调整思路来适应整个思路至关重要。”在观点地产新媒体4月27日举办的观点论坛无锡行中，中国房地产协会副会长如是表态。
在题为《中国城市化与住房双轨制》的演讲中，朱中一称，城镇化给住宅建设提供了发展的机遇，而房地产住宅产业是先导性的民生关系重大产业，因此城镇化和住宅产业一定要协调发展。
对于住房双轨制，朱中一认为，尽管是商品房和保障房是两种体系，但实际上这种双轨制是互相有联系、互相有影响的，不是政府归政府，市场归市场的分离体系。
朱中一指出，把城乡二元化的结构逐步逐步改变成一体化，先决条件是宅基地要退还。他认为这项工作能有所突破，对在中国城市化过程当中如何推行住房的双轨制有很大帮助。
以下为朱中一的现场演讲实录：
在今年的全国人大公布的“十二五”规划里，关于住房保障的第一句话就是坚持政府调控和市场调节相结合，这个非常重要。
城镇化给住宅建设提供了发展的机遇，而房地产住宅产业是给我们老百姓提供生活场所，也是为各方提供生产的产业，是先导性的民生关系重大产业，所以城镇化和住宅产业一定要协调发展。
其中，长三角地区是我们国家经济最活跃的地区，长三角的城市群是最具有活力的城市群，长三角在我们国家不到3%的地皮上面，创造了国家20%的经济总量，而且科技含量也高，所以应该说是我们国家相当先进的城市群。
城镇化的推进
我们国家城镇化进入了快速发展时期，尤其是地方政府的热情可能比中央政府更高，这一点我觉得可以理解。
客观上，如果城镇化推进更快，带来的困惑也比较多，目前来说我们城镇化推进当中，要防止四种倾向。
第一种是怎么样防止推进有水分的城镇化。我讲的城镇化是实打实的城市化，指的是城市常住人口占总人口的比例，但是现在我们将近47.5%的城市化推进里头，有2亿左右的农民工没有正式纳入城市化，所以现在有些地方城市化比例很高，就认为国家的指标是不是低了。要达到没有水份的城镇化并不容易。
第二个要防止盲目的、没有地方特色的、千篇一律的城市化。因为现在我们国家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，没有地方特色，我觉得这个事情是比较大的问题。一定要科学规划城市群里各个城市的功能和产业的布局，这是国家反复强调的，而且要注意地方特色和城市特色，这样咱们的城市才有地方特色。
第三点要注意防止部分依赖于土地和房地产的城市化。在长三角地区这个问题也很突出。因为我们的产业布局要合理，包括房地产和各方面发展要协调，包括东部一些原来城市化目标低的省份，他们的倾向是卖地盖楼，相关产业支撑很小，所以如果没有经济活力的城市化是很难维持的。各个地方土地卖完了，城市化的后劲是什么？
第四点要注意防止人口向部分大城市集中。当然东部地区各方面条件比较优异，人们向这个地方聚集，某种意义上也是人们的很好理想，但是我们国家的东西部地区要协调发展。所以我们要坚持把城镇化进程和改革结合起来，使城市化协调发展。而且在中西部地区的中等以下的城市，引导当地的老百姓能够就近地就业，安家落户，这样城市化才能协调发展。
住房双轨制的问题
从国八条到去年年底的中央经济会议，到今年两会通过的“十二五”规划，都提出了要建立住房双轨制的问题，这是一个成熟的表现。
从国八条开始，不仅提出了双轨制，而且在指导思想上面，实际上对商品房的建设，对住房保障提出了两手抓、两手都要硬的问题。
现在有一些人认为是不是两条道，我个人觉得是有区别，但不是各走各的道。
因为这两者之间从目标来说都是一样的，都是为了解决老百姓住有所居的问题，而且在土地资源有限的情况下，再加上房价上涨过快，在老百姓能力有限的情况下，就要增加住房保障能力，所以今年增加的公租房，就意味着政府加大了这方面的保障力度。
尽管是两种体系，但实际上这种双轨制是互相有联系、互相有影响的，不是政府归政府，市场归市场的分离的。
具体要防止的一些问题，这次“十二五”第35章讲得非常细，要点就是坚持政府调控和市场调节相结合，加大符合国情的体制机制和政治体系，逐步形成平衡，消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。
这个要点把咱们房地产调控的目标和发展住宅产业的目标解答得非常清楚，核心的体系一个是坚持政府调控、市场改革结合，调控和市场调节是同时进行的；另一个就是前几年房地产调控的几句话：总量基本平和，价格稳定，将价格稳定改成基本适应。
这也是这一次中央政府组织了8个组到16个城市去讲这个问题的原因，这是非常重要的。
“十二五”还讲到了健全购房供应体系，这个大家感觉很好，因为健全购房供应体系弥补了我们前一段时间在这方面的缺憾。我自己也感觉到今年也好、明年也好，1千万套的安居工程，不光是从零售角度考虑，如果市场有互动的话，1千万套的安居工程，可以冲抵商品房投资不足影响的房地产投资规模，这样就可以缓冲。
房地产投资的互动对相当产业的互动，对经济的互动，是坚持宏观调控很重要的一点，这是我个人的观点。这两年宏观调控，肯定是按照政府的工作报告和领导的讲话，但是他有重要的对比。
我们现在的经济增长还要高一点，但是质量提高，如果房地产有波动，有1千万套的保障性安居工程可以冲抵商品房投资波动和对经济的影响。
改善和加强房地产市场调控
第一是坚定不移搞好房地产市场宏观调控，这确定了本届政府的决心。
第二是要加快建立健全房地产的中长期机制。这需要有一个过程，但是坚定不移搞好房地产市场调控这是本届政府的决心。
用10月13日国务院常务会议的话来说，对房地产市场的调控方向很重要，力度不放松。这使我觉得起码是验证了政府的决心。
在这个情况下，更重要的是，房地产企业要做好充分准备，要适应。
前段时间万科的企业高管说过，我们房地产企业的老板应该像当农民一样。农民关注天气变化，但是他更多关注在天气变化的情况下，怎么样种好自己的田和地。因为中央政府制订政策，房地产企业只有顺应政策，我认为这一条大家做好充分的思想准备。
本届政府坚定不移搞好房地产市场调控的态度是坚决的，怎么样调整思路来适应整个思路至关重要。
第三是要积极稳妥推进城中村的改造以及宅基地的使用，这跟城市化是有关系的。
“十二五”规划里提到了城乡结合部改造的问题，这个牵扯到城乡协调发展，一定要及时保护老百姓的合法权益。
另一个问题关于宅基地换房，是在国家认可的城乡统筹的试点地方，包括苏州。最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1日开始实行以宅基地换房示范小村的管理办法，之后包括苏州、杭州、北京、深圳等地都开展了一些试点。河南省明文规定，退还宅基地到城镇居住，并符合住房保障条件的居民可以申请廉租住房和购买经济适用房。
把城乡二元化的结构逐步逐步改变成一体化，先决条件是宅基地要退还，这要经过国务院的标准。如果这项工作有所突破，对我们在中国城市化过程当中，怎么样来推行住房的双轨制有很大帮助。
观点地产网 见习编辑 李欣鞠整理“本届政府坚定不移搞好房地产市场调控的态度是坚决的，（房企）怎么样调整思路来适应整个思路至关重要。”在观点地产新媒体4月27日举办的观点论坛无锡行中，中国房地产协会副会长如是表态。
在题为《中国城市化与住房双轨制》的演讲中，朱中一称，城镇化给住宅建设提供了发展的机遇，而房地产住宅产业是先导性的民生关系重大产业，因此城镇化和住宅产业一定要协调发展。
对于住房双轨制，朱中一认为，尽管是商品房和保障房是两种体系，但实际上这种双轨制是互相有联系、互相有影响的，不是政府归政府，市场归市场的分离体系。
朱中一指出，把城乡二元化的结构逐步逐步改变成一体化，先决条件是宅基地要退还。他认为这项工作能有所突破，对在中国城市化过程当中如何推行住房的双轨制有很大帮助。
以下为朱中一的现场演讲实录：
在今年的全国人大公布的“十二五”规划里，关于住房保障的第一句话就是坚持政府调控和市场调节相结合，这个非常重要。
城镇化给住宅建设提供了发展的机遇，而房地产住宅产业是给我们老百姓提供生活场所，也是为各方提供生产的产业，是先导性的民生关系重大产业，所以城镇化和住宅产业一定要协调发展。
其中，长三角地区是我们国家经济最活跃的地区，长三角的城市群是最具有活力的城市群，长三角在我们国家不到3%的地皮上面，创造了国家20%的经济总量，而且科技含量也高，所以应该说是我们国家相当先进的城市群。
城镇化的推进
我们国家城镇化进入了快速发展时期，尤其是地方政府的热情可能比中央政府更高，这一点我觉得可以理解。
客观上，如果城镇化推进更快，带来的困惑也比较多，目前来说我们城镇化推进当中，要防止四种倾向。
第一种是怎么样防止推进有水分的城镇化。我讲的城镇化是实打实的城市化，指的是城市常住人口占总人口的比例，但是现在我们将近47.5%的城市化推进里头，有2亿左右的农民工没有正式纳入城市化，所以现在有些地方城市化比例很高，就认为国家的指标是不是低了。要达到没有水份的城镇化并不容易。
第二个要防止盲目的、没有地方特色的、千篇一律的城市化。因为现在我们国家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，没有地方特色，我觉得这个事情是比较大的问题。一定要科学规划城市群里各个城市的功能和产业的布局，这是国家反复强调的，而且要注意地方特色和城市特色，这样咱们的城市才有地方特色。
第三点要注意防止部分依赖于土地和房地产的城市化。在长三角地区这个问题也很突出。因为我们的产业布局要合理，包括房地产和各方面发展要协调，包括东部一些原来城市化目标低的省份，他们的倾向是卖地盖楼，相关产业支撑很小，所以如果没有经济活力的城市化是很难维持的。各个地方土地卖完了，城市化的后劲是什么？
第四点要注意防止人口向部分大城市集中。当然东部地区各方面条件比较优异，人们向这个地方聚集，某种意义上也是人们的很好理想，但是我们国家的东西部地区要协调发展。所以我们要坚持把城镇化进程和改革结合起来，使城市化协调发展。而且在中西部地区的中等以下的城市，引导当地的老百姓能够就近地就业，安家落户，这样城市化才能协调发展。
住房双轨制的问题
从国八条到去年年底的中央经济会议，到今年两会通过的“十二五”规划，都提出了要建立住房双轨制的问题，这是一个成熟的表现。
从国八条开始，不仅提出了双轨制，而且在指导思想上面，实际上对商品房的建设，对住房保障提出了两手抓、两手都要硬的问题。
现在有一些人认为是不是两条道，我个人觉得是有区别，但不是各走各的道。
因为这两者之间从目标来说都是一样的，都是为了解决老百姓住有所居的问题，而且在土地资源有限的情况下，再加上房价上涨过快，在老百姓能力有限的情况下，就要增加住房保障能力，所以今年增加的公租房，就意味着政府加大了这方面的保障力度。
尽管是两种体系，但实际上这种双轨制是互相有联系、互相有影响的，不是政府归政府，市场归市场的分离的。
具体要防止的一些问题，这次“十二五”第35章讲得非常细，要点就是坚持政府调控和市场调节相结合，加大符合国情的体制机制和政治体系，逐步形成平衡，消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。
这个要点把咱们房地产调控的目标和发展住宅产业的目标解答得非常清楚，核心的体系一个是坚持政府调控、市场改革结合，调控和市场调节是同时进行的；另一个就是前几年房地产调控的几句话：总量基本平和，价格稳定，将价格稳定改成基本适应。
这也是这一次中央政府组织了8个组到16个城市去讲这个问题的原因，这是非常重要的。
“十二五”还讲到了健全购房供应体系，这个大家感觉很好，因为健全购房供应体系弥补了我们前一段时间在这方面的缺憾。我自己也感觉到今年也好、明年也好，1千万套的安居工程，不光是从零售角度考虑，如果市场有互动的话，1千万套的安居工程，可以冲抵商品房投资不足影响的房地产投资规模，这样就可以缓冲。
房地产投资的互动对相当产业的互动，对经济的互动，是坚持宏观调控很重要的一点，这是我个人的观点。这两年宏观调控，肯定是按照政府的工作报告和领导的讲话，但是他有重要的对比。
我们现在的经济增长还要高一点，但是质量提高，如果房地产有波动，有1千万套的保障性安居工程可以冲抵商品房投资波动和对经济的影响。
改善和加强房地产市场调控
第一是坚定不移搞好房地产市场宏观调控，这确定了本届政府的决心。
第二是要加快建立健全房地产的中长期机制。这需要有一个过程，但是坚定不移搞好房地产市场调控这是本届政府的决心。
用10月13日国务院常务会议的话来说，对房地产市场的调控方向很重要，力度不放松。这使我觉得起码是验证了政府的决心。
在这个情况下，更重要的是，房地产企业要做好充分准备，要适应。
前段时间万科的企业高管说过，我们房地产企业的老板应该像当农民一样。农民关注天气变化，但是他更多关注在天气变化的情况下，怎么样种好自己的田和地。因为中央政府制订政策，房地产企业只有顺应政策，我认为这一条大家做好充分的思想准备。
本届政府坚定不移搞好房地产市场调控的态度是坚决的，怎么样调整思路来适应整个思路至关重要。
第三是要积极稳妥推进城中村的改造以及宅基地的使用，这跟城市化是有关系的。
“十二五”规划里提到了城乡结合部改造的问题，这个牵扯到城乡协调发展，一定要及时保护老百姓的合法权益。
另一个问题关于宅基地换房，是在国家认可的城乡统筹的试点地方，包括苏州。最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1日开始实行以宅基地换房示范小村的管理办法，之后包括苏州、杭州、北京、深圳等地都开展了一些试点。河南省明文规定，退还宅基地到城镇居住，并符合住房保障条件的居民可以申请廉租住房和购买经济适用房。
把城乡二元化的结构逐步逐步改变成一体化，先决条件是宅基地要退还，这要经过国务院的标准。如果这项工作有所突破，对我们在中国城市化过程当中，怎么样来推行住房的双轨制有很大帮助。