陈杰
今年下半年上海将正式启动建设限价商品房，先在浦东临港新城地区试点。首批开工建设的限价商品房约1.5万套，明年可达到预售标准。所谓限价商品房，就是“双定双限”的特殊商品住房，即定区域、定对象、限交易、限房价。据报道，上海限价房价格将主要根据成本来销售，定向销售给“人才”，为防止寻租，对交易做了限制，具体为其产权初步设计为10年内不允许转让。
笔者在6月初听闻上海将启动限价房建设，就在6月16日见报的《东方早报》上以“限价房：天下没有白吃的午餐”（以下简称《限》）为题发表了长文，这些观点至今没有改变。《限》文中我主要提出，限价房的核心是以计划定价代替供需定价，以行政分配取代市场分配，本质上解决不了分配中的公平性难题和定价中的资源配置效率难题。10年限制交易期有一定作用，但不能从根本上解决以上问题，而且存在政府与购房者对房价风险的不合理分担。
针对限价房试点，笔者建议，限转让不限价，政府只需要对一批特定住房给出10年内不可以交易、如果交易只能由政府最高原价回购的规则，由有资格的购房者自己决定出价、通过拍卖或挂牌形式以最高价竞标获得指定住房，房价上涨收益全无，而房价下跌风险自负。这样既可以让政府严守规则制定者角色、避免直接干预市场定价、克服价格形成机制难题，也解决了分配难题，让最有需要的人获得住房，让住房回归消费属性，最大可能压缩对住房的投机炒作空间。
限价房定价与分配难题
限制交易期不能完全消除寻租空间。所谓10年内不得转让，实际上不可能做到，家庭迁移和工作调换等都会产生不可抗拒的转让需求。无非是10年内以什么样的政策来约束转让，是原价回购，还是补交差价后上市。前者压缩了投机空间，但很难执行。后者就成为我所说的“合资炒房”了，投机空间巨大。实际上，不管哪种方案，不可能不给购房者一点甜头，否则以上海现在2%不到的租金收益率，没有投资回报、仅出于居住需求，即使对折买房，财务上都不划算。但给购房者超于市场的甜头，就意味着寻租空间。
应该说，有关部门还是看到限价房内部潜在的诸多问题，所以做出了限制10年交易的规定。但仅有限制交易的制度安排，并不能从根本上改变我在《限》文中所指出的限价房六大难题：（一）人为“伪价格”，让市场更混乱；（二）寻租腐败空间大，政府信用被抵押；（三）商品不为最需要人所得，降低资配置效率；（四）缺乏销售压力，带来住房质量隐患；（五）不同人群不同待遇，增加社会矛盾；（六）有政府托市之嫌，诱发更加非理性购房。
首先，限价房的定价难题依然无解。国内的限价房其实不是什么创新，某种程度都是从香港1970-2003年盛行的“居者有其屋”（简称居屋）计划模仿而来。香港的居屋，规定出售房屋价格为市价的六成，5年内限制交易，如果要上市交易则按市价四成补交政府。北京、广州等地的限价房政策与其十分近似。就上海而言，实际上嘉定区从2008年就开始试行新建小区配建1%～5%的保障性用房，这一配建部分将由政府以特定价格回购。
但价格一旦与市价挂钩，则成为一种投资，必然内含投资风险。如香港1990年代初期发售的居屋在1997年金融危机之后长期内成为负资产，广州限价房在2008年国际金融危机冲击下也曾出现限价不如市价、引发购房者要求退房事件。限制交易期（香港居屋是限制5年）使得投资风险更加放大。本来市场涨停无常，既然投资，风险应该自负，但问题是价格是政府给定的价格，限价房又被看做有政策性，政府就背上了隐含背书的责任，难以脱身。
陈杰
今年下半年上海将正式启动建设限价商品房，先在浦东临港新城地区试点。首批开工建设的限价商品房约1.5万套，明年可达到预售标准。所谓限价商品房，就是“双定双限”的特殊商品住房，即定区域、定对象、限交易、限房价。据报道，上海限价房价格将主要根据成本来销售，定向销售给“人才”，为防止寻租，对交易做了限制，具体为其产权初步设计为10年内不允许转让。
笔者在6月初听闻上海将启动限价房建设，就在6月16日见报的《东方早报》上以“限价房：天下没有白吃的午餐”（以下简称《限》）为题发表了长文，这些观点至今没有改变。《限》文中我主要提出，限价房的核心是以计划定价代替供需定价，以行政分配取代市场分配，本质上解决不了分配中的公平性难题和定价中的资源配置效率难题。10年限制交易期有一定作用，但不能从根本上解决以上问题，而且存在政府与购房者对房价风险的不合理分担。
针对限价房试点，笔者建议，限转让不限价，政府只需要对一批特定住房给出10年内不可以交易、如果交易只能由政府最高原价回购的规则，由有资格的购房者自己决定出价、通过拍卖或挂牌形式以最高价竞标获得指定住房，房价上涨收益全无，而房价下跌风险自负。这样既可以让政府严守规则制定者角色、避免直接干预市场定价、克服价格形成机制难题，也解决了分配难题，让最有需要的人获得住房，让住房回归消费属性，最大可能压缩对住房的投机炒作空间。
限价房定价与分配难题
限制交易期不能完全消除寻租空间。所谓10年内不得转让，实际上不可能做到，家庭迁移和工作调换等都会产生不可抗拒的转让需求。无非是10年内以什么样的政策来约束转让，是原价回购，还是补交差价后上市。前者压缩了投机空间，但很难执行。后者就成为我所说的“合资炒房”了，投机空间巨大。实际上，不管哪种方案，不可能不给购房者一点甜头，否则以上海现在2%不到的租金收益率，没有投资回报、仅出于居住需求，即使对折买房，财务上都不划算。但给购房者超于市场的甜头，就意味着寻租空间。
应该说，有关部门还是看到限价房内部潜在的诸多问题，所以做出了限制10年交易的规定。但仅有限制交易的制度安排，并不能从根本上改变我在《限》文中所指出的限价房六大难题：（一）人为“伪价格”，让市场更混乱；（二）寻租腐败空间大，政府信用被抵押；（三）商品不为最需要人所得，降低资配置效率；（四）缺乏销售压力，带来住房质量隐患；（五）不同人群不同待遇，增加社会矛盾；（六）有政府托市之嫌，诱发更加非理性购房。
首先，限价房的定价难题依然无解。国内的限价房其实不是什么创新，某种程度都是从香港1970-2003年盛行的“居者有其屋”（简称居屋）计划模仿而来。香港的居屋，规定出售房屋价格为市价的六成，5年内限制交易，如果要上市交易则按市价四成补交政府。北京、广州等地的限价房政策与其十分近似。就上海而言，实际上嘉定区从2008年就开始试行新建小区配建1%～5%的保障性用房，这一配建部分将由政府以特定价格回购。
但价格一旦与市价挂钩，则成为一种投资，必然内含投资风险。如香港1990年代初期发售的居屋在1997年金融危机之后长期内成为负资产，广州限价房在2008年国际金融危机冲击下也曾出现限价不如市价、引发购房者要求退房事件。限制交易期（香港居屋是限制5年）使得投资风险更加放大。本来市场涨停无常，既然投资，风险应该自负，但问题是价格是政府给定的价格，限价房又被看做有政策性，政府就背上了隐含背书的责任，难以脱身。