主题：选购五证不全限售房的技巧

抵押房产 为什么有人愿意买？

还是便宜。因为可能牵涉债权债务纠纷，产权的最后归属都不可能确定，会明显低于市场价出售。

风险是什么？

如果被抵押的房子是产权人家庭的唯一一套住房，按照规定不能做拍卖处理，法院出于道德准则和社会影响的权衡考虑，也很难强制执行。 最可能出现的情况是，房子产权你获得了，里面的人赶不走。

产权人当初买这个房子时交易有瑕疵——没付款的假买卖，为了从银行骗贷和上家恶意串通。即便这个房子做了抵押登记，将来如果有证据认定为恶意串通、假买卖，很可能导致法院判定原买卖合同无效，产权就归了上家了。直接结果是你付了钱还拿不到房子。

风险可控程度：最低

风险控制方法：

1、最好的办法是不要买。王展指出抵押房产里有很多不正常的借贷和交易，房主牵涉的债权债务关系可能非常复杂，其他债务和经济状况个人也很难清楚了解。不买就是最好的风险控制。

2、邱瑞文建议先通过交易中心了解抵押原因，获得债权人信息，并找到产权抵押的债权人，确认债务金额：房子价值扣掉应缴的费用不够还债的就不要买。

如果确认够还债，就让债权人加入交易过程。三人签一个第三方协议，约定买房人支付的房款不付给房主，直接付给债权人，等房款还清了房主的债，房主和债权人一起配合你去做解除抵押手续，解决完余额尾款的问题立刻办理产权过户。

如果对债权人也不放心，可以在买房合同中约定通过第三方机构做资金监管。买房人把钱支付到第三方，第三方查验无误后通知买卖，再去缴税办理过户，第三方最后把款项转给债权人，剩下的余额转给房东。通常大型中介公司都有资金代管业务，地方规定可以做资金监管的单位有各区县的公证处、国有置业担保公司、交易中心委外办理等。

借他人名义买的房

房子本身并不限售，但买房人的买房资格被限制了，就有人想出借他人名义买房的办法，但这种方法在法律界人士和业内人士看来也是风险较高的行为。

风险是什么？

风险主要出在被借名义的人身上。因为房屋产权归谁，是以交易中心的登记为准。如果此人有其他债务，这套登记在他名下的房子可能被抵债或被查封。如果此人私下把这套房产卖掉或赠与其他人，也无法及时知道或阻止。如果没有在实际操作权上的控制，被借名义人变卦和私下行为都很难通过纸面协议避免。

实际出资人没有产权证明，很难证明房屋产权归自己。即使有实际出资证明，如果没有录音或书面证据证明辅助，也可能因为无法证明资金用途，而被法院认定为已经生效的赠与行为。而赠与行为一旦完成生效就很难撤销。

中间几年内如果房产增值，这部分增值收益的归属也很难说。

万一被借名义人还没有把产权过户给实际出资人就意外过世，这套房子的产权又涉及继承问题，就变成了遗产，实际出资人还要提起诉讼，证明这套房子是自己的财产。

风险可控程度：偏低

风险控制方法：

王展建议，实际出资人和被借名义人之间先签一份协议，说明因为被限购无法买房，现借某人名义买房，产权登记在此人名下，但房款支付、税费、贷款偿还由实际出资人承担，房子的交付、管理、居住使用、相关权证的保管权都归实际出资人。同时在限购解除后配合办理过户手续，手续费用由谁支付。

但签了这个协议并不意味着你就能坐等限购取消时办理过户了。这个条款虽然有效，但因为限购暂时没法履行，即使将来出现纠纷，法院把房子判给你，只要限购没取消，交易中心也不能给你办理过户。产权仍然登记在被借名义人名下，他在理论上仍然有把房子卖掉的可能。