主题：百城均价累计上涨4.15% 一线城市上涨17.2% 二三线下跌

2015年在中央促销费、去库存的总基调下，房地产供需两端宽松政策频出，市场成交量价稳步回升，行业运行环境显著改善，房价由2014年的下跌转为上涨。但因库存压力不同，不同城市间房价仍表现分化。

数据显示，2015年百城住宅价格累计上涨4.15%。环比于5月止跌，之后持续上涨；8月同环比16个月来首现双涨，至12月连续第五个月双涨。分梯队来看，一线城市全年累计涨幅高达17.2%，较2014年扩大16.62个百分点；二、三线城市分别下跌0.53%和1.09%，跌幅较2014年明显收窄。

展望2016年，在利好政策刺激下将有更多有效需求入市，库存压力将进一步缓解，全国整体价格将保持稳中有涨的态势。各级城市间房价分化现象仍将持续，一线及热点二线城市，受地价高企、需求旺盛影响，价格将持续上涨，三四线城市在高库存压力下房价上涨动力不足。从企业角度看，多数房企在访谈中预测：在宽松政策继续释放、市场整体预期向好、热点城市土地市场火爆等因素影响下，2016年全国房价将有所增长。目前多数房企库存压力较大，未来去库存仍是主要任务，但多数房企对2016年去化预期较为乐观，认为将好于2015年。价格策略上，以价换量并非是房企首选，五成房企存在上调项目价格预期，仅有约两成企业表示存在降价空间。

图：2010年6月至2015年12月百城住宅均价及环比变化

图：2011-2015年及2015年各季度百城住宅价格累计涨跌情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2015年在中央及地方多重利好政策推动下，楼市信心不断增强，购房需求平稳释放，热点城市房价上涨较多，全年百城均价累计上涨4.15%。其中北京、上海等十大城市累计上涨9.25%。百城住宅价格环比于2015年5月止跌，8月环比涨幅扩大至0.95%，带动同比止跌，环比、同比16个月来首现双涨。

表：百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从各级城市来看，一线城市全年累计涨幅高达17.20%，较2014年同期扩大16.62个百分点。受需求热度及年末高价土地成交影响，未来一线城市房价上涨压力仍然较大。二三线城市虽在政策刺激下需求量稳步释放，但高库存下房价上涨动力不足。全年累计分别下跌0.53%和1.09%，跌幅较2014年同期明显收窄。未来围绕中央去库存战略导向，更多相关货币、财税等支持政策将陆续出台，二三线城市库存压力有望得到进一步缓解，房价将逐步止跌企稳。

(1) 一线城市房价绝对水平远超百城整体，全年价格涨幅突出

图：2015年12月一线城市房价及其同比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

一线城市住宅价格绝对水平较高，全年累计涨幅明显高于2014年，大幅上涨17.20%。具体来看，2015年12月，深圳房价达42591元/平方米，位居百城之首；上海和北京房价分别为36935元/平方米和34981元/平方米，位列其后，广州房价为17058元/平方米，均远高于百城均价（10980元/平方米）。

(2) 武汉、合肥、廊坊等热点二三线城市房价呈快速上涨态势

图：2015年12月武汉、合肥、廊坊住宅均价及同比涨幅

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

武汉、合肥、廊坊等热点二三线城市2015年以来价格上涨明显。武汉在政策、城建、人口等一系列利好政策相续出台的影响下，楼市持续热销，价格上涨较明显，全年累计上涨15.03%；随着成交结构的变化，武汉均价也在逐步升高，接近9000元/平方米。至2015年12月，合肥住宅均价为7992元/平方米，全年累计上涨7.67%。因前期基数较低，同时受京津冀一体化政策利好影响，廊坊房价也涨幅明显，全年累计上涨5.59%，涨幅居三线城市之首。

(3)三亚、呼和浩特、大连、福州等二线城市房价呈下跌态势

图：2015年12月三亚、呼和浩特、大连、福州住宅均价及其同比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

三亚、福州住宅绝对价格较高，全年累计跌幅分别为8.40%和11.05%；大连和呼和浩特价格跌幅在6%-8%之间。2015年12月，三亚、福州的住宅均价分别为19100元/平方米、12385元/平方米，均高于百城均价（10980元/平方米）。两城市全年价格均明显下降，累计跌幅分别为8.40%和11.05%。大连、呼和浩特住宅均价绝对水平低于百城整体，全年走势下降，降幅分别为8.00%、6.53%。

(4)桂林、泰州、绍兴、台州等多数三四线城市房价明显下跌

图：2015年12月桂林、泰州、绍兴、台州住宅均价及同比涨幅

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

桂林、泰州、绍兴、台州等三四线城市房价绝对水平低，且下跌明显，绍兴、台州累计跌幅超过8%。2015年12月，四个代表城市住宅均价仅为7178元/平米，远低于百城整体价格（10980元/平方米）。各城市全年价格降幅在6%-10%之间，其中，绍兴降幅最大，由2014年底的9045元/平方米下降9.17%至8216元/平方米；台州降幅超过8%，由2014年12月的10486元/平方米降至9614元/平方米；泰州和桂林住宅均价分别下降7.80%及6.47%。

(1) 模型预测：全国商品房销售价格将上涨4%-7%

图：2012年1月至2015年11月20个代表城市库存消化时间与百城均价环比走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势。预计2016年，在政策刺激下更多有效需求将不断入市，推动全国商品房销售价格平缓上涨，全年同比涨幅在4%~7%之间，绝对水平7072~7276元/平方米。

(2)房企预测：半数预期全国价格将上涨，市场整体判断较为乐观

房价走势问题一直受到各界广泛关注，为了能准确判断房价变化趋势，中国指数研究院于2015年12月底面向开发企业发起2016年房价走势预测调查，最终回收200余份有效问卷。调查结果的比较分析情况如下：

图：房企对2016年全国楼市整体房价走势预测分布

数据来源：中国指数研究院整理

调查数据显示，五成房企预测2016年全年房价整体将呈上涨态势，其中，36%认为房价涨幅在5%以内，14%认为涨幅将超过5%；32%房企认为2016年房价与2015年基本持平；仅有17%房企认为2016年房价将下跌。

图：房企对2016年各级城市房价走势预测分布

数据来源：中国指数研究院整理

九成房企预测2016年一线城市房价将上涨，近七成房企预测二线城市房价将上涨；对于2016年三四线城市房价，超六成房企预测将下跌。

图：房企对2016年全国楼市成交情况预测分布

数据来源：中国指数研究院整理

超五成房企预测受宽松政策、市场整体预期向好、热点城市土地市场火爆、降价促销等因素影响2016年成交量将有所增长，其中，16%认为成交量将明显增长，36%认为略有增长；19%认为2016年成交情况与2015年基本持平；另有28%房企认为需求已经透支，三四线城市成交乏力，2016年成交量将有所下降，其中23%认为将略有下降，5%认为将大幅下降。

图：房企对2016年项目去化情况预测分布

数据来源：中国指数研究院整理

57%房企目前库存压力很大或较大，43%压力较小或没有压力，多数房企三四线城市库存压力较大，一线城市及核心二线城市压力较小，也有个别一线城市布局较多的房企认为北京、深圳也存在一定库存压力。对于2016年的去化情况，多数房企预期会好于2015年，库存压力小的房企预期更为乐观，仅有13%认为2016年去化情况会比2015年差。

图：调研房企对旗下项目2016年调价预期情况

数据来源：中国指数研究院整理

五成房企2016年将上调项目价格，其中19%上调5%以上；31%上调5%以内，预计上调价格的房企项目大多布局在一线城市，其库存压力相对较小，且对2016年去化情况预期乐观；预计下调项目价格的房企不到三成，其中13%房企将对项目价格下调5%以上，10%房企下调5%以内，这部分房企项目大多布局在三四线城市，目前库存压力较大，未来将以价换量积极去化；另有27%房企将保持价格不变。

总体来看，房企对2016年房价预测情况如下：

整体价格走势：超五成房企预测2016年全年楼市价格将继续上涨，各级城市表现分化。九成房企预测一线城市房价将上涨，七成认为上涨将超过5%；预测二线城市房价将上涨的房企近七成，涨幅5%以内及以上的各半；预测三四线城市房价上涨的仅有15%。

库存及去化：参与调研的房企中57%感觉压力较大或很大，43%感觉压力较小或没有压力。对于2016年的去化情况，多数房企预期会好于2015年，库存压力小的房企预期更为乐观，仅有13%认为2016年去化情况会比2015年差，而库存压力大的房企中则有33%有同感。

价格调整策略：五成房企将上调项目价格，27%房企将保持价格不变，预计下调项目价格的房企不到三成。房企可能降价促销的原因多为急于回笼资金，因相关政策支持而降价的比例较小；个别房企表示在竞争激烈情况下，会选择适当降价以加快去化。

房价呼市的都要下跌了 包头的今年会降价么

库存量还是太大了

一年比一年的房子多 没有人买怎么办

包头的房价谁也说不好