主题：海外房地产商掘金中国

对接中国

海外房地产商能够迅速打开中国市场，其中最大功臣要数中国的物业顾问公司。由于对中国本土的房地产市场并不熟悉，海外销售商往往会采用和国内物业销售中介公司合作的形式代为销售，伯克利集团和千禧伙伴集团也并不例外。

在伯克利集团Goodman’s Fields项目中国销售代理中，高力国际物业顾问有限公司（简称高力）是最成功的一个。这家公司到目前为止已销售敦伦市场物业80多套，这要归功于高力伦敦的董事长王璐，现在他长期居住在伦敦，并且负责把伦敦的项目带到中国来。

一个常规的销售过程是高力通过内部活动把房子推荐给他们的客户，并最终产生购买，因此想要取得高成功率，客户的质量和数量非常重要。高力现在在全亚洲有七万到八万的客户群，且北京上海的大客户比较多。“在中国销售英国的房产，需要一些实力和积累。”王璐对《环球企业家》说。

对于那些面向最高端客户的物业，私人酒会是最佳的推介方式。千禧伙伴的中国物业代理商Bel &Well International最近刚在北京举办了一场私人酒会来推广千禧名苑的项目，其中包括一些社会知名人士，这无疑是对其项目的最好的口碑宣传。

如果不是用来自住，大多数业主都在离物业较远的地方，因此完善的物业服务是考量开发商的一个必要标准。伯克利集团会为每一名业主配置一个客户关系经理，房子在建期间每三个月会写一封信给业主，告知最新的工程进度，并在房子建好之后帮忙联系装修公司、租赁公司等。同时在房子交接后两年内，物业都会提供随叫随到的免费维修保养服务。

中国人非常注重风水，在选择房子的时候当然会着重考量。这对面向国际客户销售的海外房地产商提出了一个不小的挑战。比如说中国人喜欢坐北朝南的房子，但是印度的客户却喜欢朝北的房子，因为他们不喜欢阳光。因此对于伯克利的物业来说，一个比较好的做法是加入全球客户都喜欢的元素，比如水。

由于对中国文化不够了解，Clanford之前还闹过笑话。第一次在香港销售伦敦lemon street 99号的物业时，Clanford向一位女士推荐了该项目中非常受欢迎的一室户，但当得知仅剩的唯一一套房子的门牌号码是404的时候，那位女士非常生气扭头就走了。Clanford一脸茫然，经过同事的解释才明白在中国文化里4代表“死”，404就是“必死无疑”。

当然随着到海外购房的主要人群身份从富豪到中产阶级的转变，购买目标也从豪宅转向普通住宅，相应地也会产生一些新问题，并非仅有购买实力就适合投资。

对于那些子女或者本人不在当地、仅为了投资购房的买主来说，照看房子就是一件非常不方便的事情。在此之后需要出租或者修护，还需要找到相关的代理机构。但是如果这个代理机构没有注册或者遇到一些法律问题，这绝对是一件让人头大的事情，特别是在每个州的法律法规都不同的美国。另外美国房主每年都要缴的2%左右的房产税以及可能产生的房屋交易所得税也是比不小的开支。

对于那些拿到美国绿卡的早期投资者来说，他们有更多的事情需要烦心。比如说在美国买房之后，除了缴纳交易税每年还有计价税和市政建设税，卖方有时候还有资产所得税。一旦拿到美国绿卡，还要根据2010年奥巴马签署的《海外账户纳税法案》向美国政府申报资产，即使这些资产是在中国。