主题：2013中国房地产行业展望

2013年1月14日至15日，瑞银证券“第十三届瑞银大中华研讨会”在上海举办。会议由瑞银证券主办，和讯股票作为网络支持媒体，报道本次研讨会。

瑞银证券中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖发表了2013中国房地产行业展望的精彩演讲。李智颖认为房地产行业2013年基本上政策没有太大的改变，下半年可能会出现一些风险。

李智颖：大家好！

我基本覆盖中国大陆和香港房地产行业公司以及行业市场，我估计大家比较关心可能是中国大陆，所以我在PPT主要叙述中国大陆房地产的情况，如果有什么问题关于香港房地产我也可以回答你们。

我们对行业2013年判断基本上政策没有太大的改变，从现在的情况，我们昨天做了一个的交流，两位的意见都差不多，最大的风险就是最近一线城市价格相对比较活跃一点，所以大家就担心如果价格升得太厉害的话可能他们会出一些政策，这个说不定。如果说要担心就是在2013下半年的事情，基本是7月份以后的事情了。

另外我们比较担心，我们基本从2012年下半年看到供需情况，我们主要看覆盖了40到50个城市，也看每一个主要地区，比方说珠三角、长三角等等，主要地区的供应数据都可以拿到，在新开工方面一些三线城市还是比一线需求增长更多，所以我们担心在超过需求供应太多的问题还是在三线城市，从2012年下半年，基本从第二季度开始三线城市的问题比较特殊。

价格方面我们不觉得有什么很难的空间，因为政府也不愿意看到价格出现太大增长。我刚刚从两个城市回来，现在还是有很多首次置业买家，你现在去宁波等二线城市还是可以拿到房贷优惠政策，所以银行还是比较支持的。最大的风险要看在下半年，如果中国对通胀控制不了对银行业有点影响，起码在头三个季度我们认为通胀会控制一下。我们在价格的感觉浮动在跌5%到涨5%，基本没有太大的变动，很多公司也表达了他们的想法，他们想到在今年的增长主要是靠卖得多，而不是卖得贵一点，所以可以说大家对今年的预期都比较合理。

这是比较明细的表，这是分开一线、二线、三线、四线的城市，我刚才提到的供应在三四线城市问题比较大，因为公寓楼比较多，我们觉得在价格的压力还会在三线、四线城市比较多。我知道在外面出了很多关于户口，政府把农民移到市区，这可能对三四线城市的带动有一个比较大的影响，影响肯定有，只是说如果从2013年刚刚推出的户口情况，是对二线城市影响比较大，可以想一下，大部分人头一轮都是喜欢去二线城市拿到户口，不一定在三四线城市拿户口，这是我的了解。

我们刚刚说了稳定需求的情况没有包括的需求，你可以看到明细中，我们从郊区搬到市区，还有一个最大的需求支持是改善性需求，我去年看到改善性需求是对房地产重要的支持力量。我们今年也看到很多表，主要是看新开工，还有在建面积的变化，在建面积最新11月底的数据还是增长了7%，新开工比去年减少，我估计到2013年第二季度可以看到新开工会增长，实现一个正增长的情况。大家看到在过去一两个月，很多土地都成功拍卖，所以土地供应增长肯定对新开工有一个拉动作用。

我们刚刚说一个分析要看每一个地区，那个表是分开限购和非限购的供应与需求的关系。其实没有做那个表的时候我一直以为在2012年在限购实行一年多的时候，肯定需求会有压力，我本来以后没有限购的城市应该增长会比较稳定，其实得出来一个数据是刚刚相反，有限购的城市2012年的增长12%，没有限购只增长1%。我和好几个开发商交流过，在经济环境没有太明朗的时候，三四线城市的人不敢去买楼，基本可以说他们购买意向小，但他们的收入比较稳定，他们大部分做生意好几年了，所以累积的财富和三四线不同，所以他们会“勇敢”去买楼。在2012年上半年，虽然整体经济不是太乐观，他们还是支持房地产。没有限购的城市肯定增长很多，17%是2012年的增长，主要是跟2010、2011年新开卖的土地在三四线城市多，在一二线城市，因为本来城市已经发展到一定程度，可以拿出来拍卖的土地不是很多。2012年底，有限购的城市剩下来的供应是四个月，没有包括在2013年会推的新盘。在没有限购的城市，还有大概八个月没有卖掉，为什么在一二线城市你会看到北京、上海的价格比较高，其他的杭州供应比较稳定的地方供应做得蛮好的，需求也比较好，这是和三线城市最大的不同。

一个更明细的表，我们不可以放的城市进去，因为太多了。我们拿出来六个比较大的城市，然后也覆盖了差不多中国的地区，在每一个地区也分了限购和非限购，不是整个地区有限购，而是某一个比较火的城市有限购。可以看到基本上每一个地区都是限购城市的供应需求，应该说存货比较少，对于比较特殊的地方，比方说海南，海南现在基本供应不足，在没有限购的海南部分供应还是存货多。我们去算供应的时候，主要是看新开工，可以说新开工不是每一个盘最后会推出来拍卖，为什么我们还要用这个数据呢？因为在中国，基本上你要数一些预售的量，我们看未来只是几个星期或者一个月的数据，不会看整年的数据情况，基本看不到，所以我们只可以看一个新开工，新开工最好看到高高低低的情况，数据可能有一些水分，但起码今年如果增长30%肯定是一个增长，可能最后不是30%，可能是20%多，起码在比较的时候比较容易一点。我刚刚说是从每一个城市可以预售的存货，差不多每个城市都有一点改善，主要是一二线城市比较多。