主题：不动产买卖中的善意取得

一、什么是善意取得
    所谓善意取得，是指无处分权人将动产或者不动产转让给受让人，受让人取得该动产或者不动产时（动产已交付，不动产已登记）出于善意，则受让人将依法取得该动产或者不动产的权或者其他物权。善意取得是权取得的一种方式和根据。
    《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的，原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的参照前两款规定。这是我国法律第一次对不动产善意取得制度作出明确的规定。而动产的善意取得则在之前的民事法律中已有规定。
二、善意取得的条件
    （一） 无处分权人处分了他人的财产
    善意取得仅存在于无权处分的情况，对于有权处分则不存在善意取得的问题。所谓无权处分是指当事人没有处分权而实施了法律上的处分行为，处分了他人的财产。这种法律上的处分行为主要是通过买卖、赠与、抵押等方式，从而使权发生转移或者在权上设定权利负担。实践中，无权处分行为主要包括四种情形。一是无权而处分财产，如承租人将承租的房屋转让给他人。二是有权但权受到限制而处分财产，如共有房屋中的某一共有人未经其他共有人同意而转让共有房屋。三是权利人不具有处分权却处分了财产，如在商品房预售中，买卖双方在登记机关办理了预售商品房预告登记后，开发商却将该商品房又出售给他人。四是代理人擅自处分被代理人财产，如甲委托乙办理房屋抵押登记，乙却办理了转移登记。
    （二）受让人受让财产时是善意的
    善意是指不知情，即受让人不知道或者不应当知道转让人转让财产时没有处分该项财产的权利。受让人只要信赖不动产登记而与转让人进行了交易，就应当认定其行为是善意的。如果受让人在受让时、或者受让财产之前就已经知道登记是错误的，却还与转让人进行交易，则其行为是非善意的。就房屋买卖而言，“受让时”这一时间点如何把握，学界有不同观点。笔者以为，“受让时”是指当事人在登记机构办理转移登记之时，而非买卖合同缔约之时。缔约完成产生债权，登记完成产生物权。另外，若受让人在办理转移登记时为善意，而此后得知转让人为无权处分人，其善意取得的效力也不受影响。
    需要注意的是，根据“谁主张，谁举证”的原则，实务中，一般事先推定受让人为善意，由主张受让人是有恶意的人（通常为原权利人）负责举证，如不能证明受让人为恶意，则推定其为善意。当事人的行为是否为善意，通常需考虑以下因素：1.交易时间是否正常。2.价格是否正常。3.当事人对交易的了解情况。4.标的物是否有反常特征。5.当事人之间是否恶意串通等等。另外，法官还可以根据自己的生活、审判实践，从其他角度来判断受让人是否为善意。
    （三）以合理的价格转让
    善意取得通常适用于买卖等有偿法律行为，如果允许受让人可以无偿取得标的物的权，则等于牺牲了原权利人的利益而保护无偿的受让人，这显然有失公允。所谓以合理的价格转让，当前学界也有不同的观点，主要是两种观点：第一种观点认为，以合理的价格转让是指当事人约定了合理的价格，并不强调受让人已经实际支付了相应的价款。只要该转让行为是有偿行为，即使受让人还没有支付价款，也不影响善意取得的成立。第二种观点认为，以合理的价格转让，受让人必须是实际支付了合理的对价，如果仅是达成了协议，而未实际支付价款，则不能认为已经符合了善意取得的构成要件。因为没有支付价款，会导致很多形式上有偿、实质上无偿的转让行为为法律所保护。容易造成转让人和受让人之间恶意串通，最终产生损害原权利人的后果，是有违善意取得制度的宗旨的。笔者同意第一种观点。
    （四）已完成不动产转移登记
    《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。善意取得作为不动产权取得的方式之一，同样适用物权登记生效要件主义。对物权的保护，以登记为公示要件，只有经过登记公示，才能获得公信力，产生物权变动。如果只是约定了价格或者支付了价款，甚至已经交付了房屋，但未办理转移登记手续，则仍然不能构成善意取得。
三、善意取得的效力
    在善意取得的情形下，原权利人丧失了不动产权，而受让人取得了不动产权。善意取得因源于法律的直接规定，因此，原权利人不得向善意的受让人主张返还原物，但原权利人有权向无处分权人请求赔偿损失。

善意取得不是也要交手续费么

税还是要交的，少不了

这是二手房的问题吧

以合理的价格转让，我以为善意取得是免费的呢

房子过户怎么都要上房产税的

上税是必然的额

有没有什么案例啊，光看文字太抽象了

是啊 看的太费事了

张三与李四约定，将其的一套房屋卖给李四，价格为每平方米4000元，双方签订了买卖合同，约定七日后到登记机构办理产权转移登记手续，并交付房屋。合同签订后第三天，张三在街上闲逛，偶遇多年未见朋友王五，交谈中张三得知王五正准备在自己居住的小区买一套二手房屋，且愿以每平方米5000元的价格购买，张三遂隐瞒了其已与李四签订房屋买卖合同的事实，表示愿将自己的房屋卖给王五，王五看房后也满意，二人遂签订买卖合同，并于第二天到登记机构办理了房屋权转移登记手续。

解析：
    1.王五取得了房屋权。
    2.张三与李四、王五签订的合同均有效。
    3.李四可依与张三签订的合同，要求张三承担违约责任，如造成损失可一并追偿。