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限购真的有用吗?——限购后的城市地产市场数据分析
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主题:
限购真的有用吗?——限购后的城市地产市场数据分析
蒙特枫丹的回忆
发表于
2011-05-11
进微信群讨论
一、上海
2011年2月18日,上海正式发布限购令,规定本市户籍只能购买两套,非户籍常住人口只能购买一套,第2套住房首付比例不得低于6成。自此进入限购时代。同时要注意的是,上海在年后开征了房产税,对新购第二套以上住房开征房产税,税率一般为每年0.6%。这意味着今年以来上海除了首次置业者之外,其它所有的改善型、投资型和投机型,只要购房,就必须缴纳房产税。上海自此成为中国房地产综合调控最严厉的城市,没有任何城市可以与之相比。我们已经知道,上海的房价泡沫是长三角一带绝望的民间资本堆积而来。在现在这种空前严厉的调控政策之下,上海的房地产市场表现如何呢?它会应声而降吗?
从2010年说起。上海2010年全年一手商品房总共成交972万平米,月平均成交约81万平米,成交均价2.17万元/平米。单说2010年12月份,在限购政策预期之下,成交暴涨,达到140万平米,成交均价达到2.50万元/平米。到今年1月份,成交量仍然维持在105万平米的高位,保持着极其旺盛的成交,成交均价则为2.38万元。这是非常火爆的市场数据,在限购令即将出台之时,市场并未出现任何观望情绪,而是抓紧时间抢购,这是一个耐人寻味的市场信号。这显示出上海的购房客户们只是唯恐自己买不到,而丝毫不担心自己买贵了。
2月份,限购令出台,如政府所料,当月销售量一落千丈,仅仅17.5万平米,当月均价较上月有了小幅度的下跌,为2.15万元,跌幅勉强约10%。这个数据一出来,顿时让政府上下都非常满意,各级官员踌躇满志的宣布,他们必将取得房价调控的最终胜利。
到了3月份,销售量开始出现坚决的回升,达到39万平米,比2月份翻了足足1倍多。这还没完。到4月份,销售量居然达到了63万平米。与此同时,销售均价也上升到了从2月份的最低位,恢复到2.3万元。进入5月份,仅仅截至5月9日,成交面积已经达到26万平米,预计5月份的成交面积不会低于70万平米。这已经相当接近2010年的平均成交量。这种市场表现实在是让原本得意洋洋的政府没法交待得过去。
成交结构方面,今年以来,90-140平米的户型(迎合初级改善型及投资型客户)约占总成交面积的42%,90平米以下的户型(迎合首次置业型客户)约38%,两者大致平分秋色。140平米以上的豪宅(迎合高端改善型客户)占了剩下的20%。这是符合市场规律的成交结构,与上海一直以来的成交结构相吻合。事实上,这也与全国大部分一、二线城市的成交结构大致相同。上海的成交结构,从目前的数据来看,也并未受到调控的任何影响,没有出现想象中的首次置业型的产品占比大涨的情况。我详细说明这个数据的目的还有两个:第一,是为了说明首次置业者和改善型客户在目前的一二线城市,大致是平分秋色的关系,这一点是常识,但我们的政策制定者从来都不懂得看数据,所以他们都不知道这个常识。第二,是为了说明建设部那条扯淡的“90平米以下户型必须占70%以上”的规定,是多么的荒谬不堪,与市场的抵触有多大。
最后,说一下上海的宏观经济。整体来说,民资继续维持增长乏力的状况,主要体现在电子、化工和生物医药这三大民资扎堆的产业上,产值的同比增幅只有6-8%,几乎赶不上通胀的速度。国资和外资开始出现迅速增长,尤其是体现在汽车业和成套装备制造业上,产值同比增幅超过20%。这种从07年开始的国进民退的现象,目前看来,不会有改观。或许,对民间资本的各种禁锢不打开,房地产调控,就会永远是一句空话吧。
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2011年2月18日,上海正式发布限购令,规定本市户籍只能购买两套,非户籍常住人口只能购买一套,第2套住房首付比例不得低于6成。自此进入限购时代。同时要注意的是,上海在年后开征了房产税,对新购第二套以上住房开征房产税,税率一般为每年0.6%。这意味着今年以来上海除了首次置业者之外,其它所有的改善型、投资型和投机型,只要购房,就必须缴纳房产税。上海自此成为中国房地产综合调控最严厉的城市,没有任何城市可以与之相比。我们已经知道,上海的房价泡沫是长三角一带绝望的民间资本堆积而来。在现在这种空前严厉的调控政策之下,上海的房地产市场表现如何呢?它会应声而降吗?
从2010年说起。上海2010年全年一手商品房总共成交972万平米,月平均成交约81万平米,成交均价2.17万元/平米。单说2010年12月份,在限购政策预期之下,成交暴涨,达到140万平米,成交均价达到2.50万元/平米。到今年1月份,成交量仍然维持在105万平米的高位,保持着极其旺盛的成交,成交均价则为2.38万元。这是非常火爆的市场数据,在限购令即将出台之时,市场并未出现任何观望情绪,而是抓紧时间抢购,这是一个耐人寻味的市场信号。这显示出上海的购房客户们只是唯恐自己买不到,而丝毫不担心自己买贵了。
2月份,限购令出台,如政府所料,当月销售量一落千丈,仅仅17.5万平米,当月均价较上月有了小幅度的下跌,为2.15万元,跌幅勉强约10%。这个数据一出来,顿时让政府上下都非常满意,各级官员踌躇满志的宣布,他们必将取得房价调控的最终胜利。
到了3月份,销售量开始出现坚决的回升,达到39万平米,比2月份翻了足足1倍多。这还没完。到4月份,销售量居然达到了63万平米。与此同时,销售均价也上升到了从2月份的最低位,恢复到2.3万元。进入5月份,仅仅截至5月9日,成交面积已经达到26万平米,预计5月份的成交面积不会低于70万平米。这已经相当接近2010年的平均成交量。这种市场表现实在是让原本得意洋洋的政府没法交待得过去。
成交结构方面,今年以来,90-140平米的户型(迎合初级改善型及投资型客户)约占总成交面积的42%,90平米以下的户型(迎合首次置业型客户)约38%,两者大致平分秋色。140平米以上的豪宅(迎合高端改善型客户)占了剩下的20%。这是符合市场规律的成交结构,与上海一直以来的成交结构相吻合。事实上,这也与全国大部分一、二线城市的成交结构大致相同。上海的成交结构,从目前的数据来看,也并未受到调控的任何影响,没有出现想象中的首次置业型的产品占比大涨的情况。我详细说明这个数据的目的还有两个:第一,是为了说明首次置业者和改善型客户在目前的一二线城市,大致是平分秋色的关系,这一点是常识,但我们的政策制定者从来都不懂得看数据,所以他们都不知道这个常识。第二,是为了说明建设部那条扯淡的“90平米以下户型必须占70%以上”的规定,是多么的荒谬不堪,与市场的抵触有多大。
最后,说一下上海的宏观经济。整体来说,民资继续维持增长乏力的状况,主要体现在电子、化工和生物医药这三大民资扎堆的产业上,产值的同比增幅只有6-8%,几乎赶不上通胀的速度。国资和外资开始出现迅速增长,尤其是体现在汽车业和成套装备制造业上,产值同比增幅超过20%。这种从07年开始的国进民退的现象,目前看来,不会有改观。或许,对民间资本的各种禁锢不打开,房地产调控,就会永远是一句空话吧。