主题：2012年房地产市场运行及2013年趋势

DRC视点

  2012年，我国房地产市场运行总体上符合宏观调控预期方向，投资投机性需求得到有效抑制，自主需求有序释放，全年销售量呈现“前低后升”的态势。具体来看，与历史数据相比，全年房地产开发投资增速、销售面积等重要指标同比回落较明显。但4月份以来，房地产市场出现了一些明显变化，主要是房屋销售情况逐月回升，带动8月份以来房地产许多指标的同比降幅持续缩小，一些指标转负为正。 2013年的房地产市场运行要高度关注集体土地征收制度改革、房产税试点扩容等新政策、新情况，关键是要努力促进住房供需结构平衡。为此，一线城市应加快增加住房用地供应量，进而增加商品房供给，一些二、三线城市则需加快去库存速度。

2012年，我国房地产市场运行总体上符合宏观调控预期方向，投资投机性需求得到有效抑制，自主需求有序释放，全年销售量呈现“前低后升”的态势。具体来看，与历史数据相比，全年房地产开发投资增速、销售面积等重要指标同比回落较明显。但4月份以来，房地产市场出现了一些明显变化，主要是房屋销售情况逐月回升，带动8月份以来房地产许多指标的同比降幅持续缩小，一些指标转负为正。2013年的房地产市场运行要高度关注集体土地征收制度改革、房产税试点扩容等新政策、新情况，关键是要努力促进住房供需结构平衡。为此，一线城市应加快增加住房用地供应量，进而增加商品房供给，一些二、三线城市则需加快去库存速度。

2012年房地产市场运行总体符合宏观调控方向

  ——商品房销售面积呈现“前低后升”的总体态势
  2012年前11个月，商品房销售情况逐月回升态势明显，主要体现在1－10月间累计同比降幅在逐渐收窄，虽然商品房销售面积累计同比仍是负增长，但降幅在逐月缩小 （从2月份的－14％缩小到10月份的－1．1％），尤其是4月份以来累计同比降幅明显缩小（从5月份的－12．4％快速缩小至10月份的－1．1％）。11月商品房销售面积累计同比增速首次呈现2．4％的正增长。前11个月商品房销售状况逐月向好，除了贷款利率下调导致购房成本降低、不少城市调整公积金政策等因素影响外，市场中庞大的刚性需求和改善性需求的有序入市是重要的支撑力量。

值得注意的是，尽管前11个月商品房销售面积的环比状况在逐月改善，但从历史数据比较来看，目前的销售面积同比增速仍处于1998年住房制度全面改革以来的较低水平，是自2008年8月至12月最低水平后出现的又一次谷底。

 ——全国100个城市新建住宅价格水平总体稳中有降，个别重点城市环比有所上涨
  2012年前10个月，全国100个城市（包括一、二、三线城市）新建住宅价格水平同比稳中有降。 4月份起，100个城市新建住宅价格指数同比开始由正转负。 6月份，新建住宅价格指数同比降幅最大（－1．9％）。7至10月间降幅逐月缩小，10月份同比降幅为0．99％。

分城市看，三线和一些二线城市新建住宅价格指数降幅比较明显，一线城市不明显。10月份，一线城市新建住宅价格指数率先由负转正，从9月份的－0．41％上升到0．35％。考虑到一线和大多数二线城市都实施了较严格的限购政策，但新建住宅价格水平同比降幅仍明显低于绝大多数不限购的三线城市，表明一、二线城市的刚性和改善性住房需求仍然很强。这部分需求在1年多的持续调控后，开始逐步有序地进入住房市场。

从环比情况看，2012年1至10月，新建住宅价格指数上涨城市数量要明显少于2011年，但7月份以来环比上涨城市数量则明显增加。 10月份新建住宅价格指数环比上涨、持平、下降的城市数量分别有56个、2个和42个。与1月份相比，环比上涨和持平城市数量分别增加17个和1个、下降城市数量则减少18个。其中，7月份是转折点，环比上涨城市数量增加了25个、环比下降城市数量则减少了25个。总的看，100个城市新建住宅价格指数环比情况跟同比变动趋势相吻合。

——房地产开发资金来源累计同比增幅逐月改善，但仍处在历史较低点
  从历史数据看（1998．7至2012．11），房地产开发资金来源累计同比与商品房销售面积累计同比，这两个指标呈现较一致的变动趋势。主要原因是商品房销售面积的同比上升，会带来企业销售额提高，可以直接改善企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等多种资金来源，还会间接增加银行和其它金融机构对开发企业的贷款量。 2012年前11个月，房地产开发资金来源累计同比与商品房销售面积累计同比增幅的变化高度一致。 4月份以来随着住房销售市场逐步回暖，房地产开发资金来源累计同比增幅开始逐月上升，从4月份的5．1％提高到11月份的14．1％。但从历史上看，前11个月房地产开发资金来源，仍处于我国1998年启动住房制度改革以来的较低水平，是2008年8月－12月这一历史最低水平后出现的另一次谷底。

——房地产开发资金来源累计同比增幅逐月改善，但仍处在历史较低点
  从历史数据看（1998．7至2012．11），房地产开发资金来源累计同比与商品房销售面积累计同比，这两个指标呈现较一致的变动趋势。主要原因是商品房销售面积的同比上升，会带来企业销售额提高，可以直接改善企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等多种资金来源，还会间接增加银行和其它金融机构对开发企业的贷款量。 2012年前11个月，房地产开发资金来源累计同比与商品房销售面积累计同比增幅的变化高度一致。 4月份以来随着住房销售市场逐步回暖，房地产开发资金来源累计同比增幅开始逐月上升，从4月份的5．1％提高到11月份的14．1％。但从历史上看，前11个月房地产开发资金来源，仍处于我国1998年启动住房制度改革以来的较低水平，是2008年8月－12月这一历史最低水平后出现的另一次谷底。

——房屋开发投资完成额和施工面积累计同比增速下降较明显
  从统计口径的范围看，房屋开发投资完成额跟房屋施工面积最为一致。施工面积是实物指标，投资完成额是资金指标。因此，从历史数据看（1999．2至2012．11），房屋开发投资完成额累计同比增速和施工面积累计同比增速这两个指标间，呈现较强同向变动关系。