一位同事两个月前签约买了第二套房，于是这两个月就在纠结中日渐消瘦，折磨他的是房贷优惠政策——按1.1倍利率计算，每个月要多付1000多元啊。
昨天他很兴奋地悄悄宣告：拿到了意想不到的7.1折优惠，而且是一家国有大行。另一位同样买了第二套房的同事捶胸顿足：“我只有7.5折！”
被事先张扬的二套房实行1.1倍利率政策，原来已成一大笑话。号称史上最严厉的调控，也就如此被悄无声息化解了。从11月以来京沪等地的成交数据看，也是量价齐升，即将创下房价新高。上月去参观标志性的汤臣一品，顶楼900多平方米的复式单位，标价3.3亿元，单价超过33万元，再创内地公寓单价的新高；上半年成交价格一直还在20万元以下，如今剩余房源单价也普遍超过20万元了。
房贷带来的流动性
2009年之前，房价快速上涨的主要因素被认为是刚需；进入2010年，流动性泛滥又被认为是房价难以打压的最重要原因。海外热钱、内地暴发户、资本市场新贵是市场认为的主要流动性来源。但我认为，来自银行系统光明正大的房贷，包括开发贷款和个人房贷，才是楼市火爆真正的源头。
各方面投入房地产市场的资金到底有多少？这并非什么秘密，国家统计局网站就能查到公开数据：
2009年，开发商获得资金共5.7万亿元，其中直接从银行获得国内贷款1.13万亿元；利用外资470亿元；企业自筹资金1.79万亿元；定金及预收款1.59万亿元；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。2009年全国商品房销售总额是4.4万亿元。
来自银行的开放贷款加上个人房贷约有2万亿元，是楼市资金最大的来源。
房贷真实利率处于低位
今年10月的加息，加上对房贷折扣的控制政策，楼市资金链似乎一下紧张起来。但在两项政策的叠加效应之下，地产股在10月仍然猛涨，可见主流投资者对中国楼市的强大信心。
一个被人们容易忽视的事实，就是从历史来看，目前的房贷真实利率仍然处于较低的水平，楼市参与者的财务承受能力仍然没有问题。让我们回顾一下关于房贷优惠政策的历史：
2006年8月之前，央行对个人房贷的优惠幅度是最低9折，按当时五年以上贷款利率6.39％计算，房贷优惠利率是5.75％；
2006年8月之后，优惠幅度扩大到八五折，但伴随而来的是多次加息，到2008年8月之前，房贷优惠利率达到最高点6.66％；
2008年8月后由于次贷危机发酵，央行在五个月内5次降息；并在当年10月将房贷优惠幅度扩大到7折，在当年12月到达近年来的最低点4.16％，并与当时的长期存款利率之间形成真正的“负利率”关系；
今年10月加息之后，名义上第一套房贷款利率八五折，即5.22%；第二套房1.1倍利率，即6.75％。但商业银行真实的最优利率却可以达到7.1折，即4.36％。这个利率水平仍然处于近四五年来的谷底水平，而这四五年也正是楼市最为火爆的时期。
严控不难
低利率与楼市泡沫之间的正相关关系，无论从经济学理论，还是实际市场情况来看，在全球都是通行的。其中尤以美国次贷危机最为典型。
中国楼市调控屡战屡败、屡败屡战，似乎谁也解决不了这个难题，专家和开发商寻找的理由五花八门，无非刚性需求、防通胀、热钱涌入，得出的结论就是中国房价不停上涨是合理的，浩浩荡荡不可阻挡，顺之则昌，逆之则亡。无数后悔莫及的踏空者正是这个逻辑最好的注解案例。
但供需关系是最基本的经济规律，只要真正下决心，在供应上增加保障房满足普通民众的基本需求，在需求方面严控房贷降低投机者的杠杆助力，例如将第二套房的利率提高到1.3倍、1.5倍甚至2倍，并严加执行，房地产市场不会向畸形的方向越滑越远。
附表_近年来五年以上贷款利率和房贷
真实利率
时间 五年以 7折 7.1折 八五折 1.1倍
上贷款 利率
利率
2007.12.21 7.83 6.66
2008.09.16 7.74 6.58
2008.10.09 7.47 6.35
2008.10.30 7.20 5．04
2008.11.27 6.12 4．28
2008.12.23 5.94 4．16 4.22 5.05 6.53
2010.10.19 6.14 4.36 5.22 6.75
单位：%
一位同事两个月前签约买了第二套房，于是这两个月就在纠结中日渐消瘦，折磨他的是房贷优惠政策——按1.1倍利率计算，每个月要多付1000多元啊。
昨天他很兴奋地悄悄宣告：拿到了意想不到的7.1折优惠，而且是一家国有大行。另一位同样买了第二套房的同事捶胸顿足：“我只有7.5折！”
被事先张扬的二套房实行1.1倍利率政策，原来已成一大笑话。号称史上最严厉的调控，也就如此被悄无声息化解了。从11月以来京沪等地的成交数据看，也是量价齐升，即将创下房价新高。上月去参观标志性的汤臣一品，顶楼900多平方米的复式单位，标价3.3亿元，单价超过33万元，再创内地公寓单价的新高；上半年成交价格一直还在20万元以下，如今剩余房源单价也普遍超过20万元了。
房贷带来的流动性
2009年之前，房价快速上涨的主要因素被认为是刚需；进入2010年，流动性泛滥又被认为是房价难以打压的最重要原因。海外热钱、内地暴发户、资本市场新贵是市场认为的主要流动性来源。但我认为，来自银行系统光明正大的房贷，包括开发贷款和个人房贷，才是楼市火爆真正的源头。
各方面投入房地产市场的资金到底有多少？这并非什么秘密，国家统计局网站就能查到公开数据：
2009年，开发商获得资金共5.7万亿元，其中直接从银行获得国内贷款1.13万亿元；利用外资470亿元；企业自筹资金1.79万亿元；定金及预收款1.59万亿元；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。2009年全国商品房销售总额是4.4万亿元。
来自银行的开放贷款加上个人房贷约有2万亿元，是楼市资金最大的来源。
房贷真实利率处于低位
今年10月的加息，加上对房贷折扣的控制政策，楼市资金链似乎一下紧张起来。但在两项政策的叠加效应之下，地产股在10月仍然猛涨，可见主流投资者对中国楼市的强大信心。
一个被人们容易忽视的事实，就是从历史来看，目前的房贷真实利率仍然处于较低的水平，楼市参与者的财务承受能力仍然没有问题。让我们回顾一下关于房贷优惠政策的历史：
2006年8月之前，央行对个人房贷的优惠幅度是最低9折，按当时五年以上贷款利率6.39％计算，房贷优惠利率是5.75％；
2006年8月之后，优惠幅度扩大到八五折，但伴随而来的是多次加息，到2008年8月之前，房贷优惠利率达到最高点6.66％；
2008年8月后由于次贷危机发酵，央行在五个月内5次降息；并在当年10月将房贷优惠幅度扩大到7折，在当年12月到达近年来的最低点4.16％，并与当时的长期存款利率之间形成真正的“负利率”关系；
今年10月加息之后，名义上第一套房贷款利率八五折，即5.22%；第二套房1.1倍利率，即6.75％。但商业银行真实的最优利率却可以达到7.1折，即4.36％。这个利率水平仍然处于近四五年来的谷底水平，而这四五年也正是楼市最为火爆的时期。
严控不难
低利率与楼市泡沫之间的正相关关系，无论从经济学理论，还是实际市场情况来看，在全球都是通行的。其中尤以美国次贷危机最为典型。
中国楼市调控屡战屡败、屡败屡战，似乎谁也解决不了这个难题，专家和开发商寻找的理由五花八门，无非刚性需求、防通胀、热钱涌入，得出的结论就是中国房价不停上涨是合理的，浩浩荡荡不可阻挡，顺之则昌，逆之则亡。无数后悔莫及的踏空者正是这个逻辑最好的注解案例。
但供需关系是最基本的经济规律，只要真正下决心，在供应上增加保障房满足普通民众的基本需求，在需求方面严控房贷降低投机者的杠杆助力，例如将第二套房的利率提高到1.3倍、1.5倍甚至2倍，并严加执行，房地产市场不会向畸形的方向越滑越远。
附表_近年来五年以上贷款利率和房贷
真实利率
时间 五年以 7折 7.1折 八五折 1.1倍
上贷款 利率
利率
2007.12.21 7.83 6.66
2008.09.16 7.74 6.58
2008.10.09 7.47 6.35
2008.10.30 7.20 5．04
2008.11.27 6.12 4．28
2008.12.23 5.94 4．16 4.22 5.05 6.53
2010.10.19 6.14 4.36 5.22 6.75
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