如果房价下跌一半，会否爆发系统性的银行信贷资产质量风险？本报记者昨日从权威渠道独家获悉，广东市场的房贷压力测试已基本收官，测试结果反映，房地产价格下降对广东省内银行业房地产类贷款质量影响不大。
贷款质量下降幅度轻微
“数据还是很乐观的。”昨日，有银行业人士向本报记者透露，广东省的房贷压力测试已基本收官，房价下跌对银行信贷资产造成的风险主要集中在信用风险方面。不过由于监管当局对这一问题相当敏感，测试结果并没有对外正式发布。总体而言，房价下跌对广东省银行业房地产类贷款质量影响不大。
对于房价下跌造成的房地产类贷款质量下降的具体数据，这位人士拒绝向记者作出披露，只表示幅度非常小，贷款质量下降的百分比是个位数。
记者了解到，今年4月初陆续在各家银行启动的新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均下跌10%、20%和30%。今年房贷压力测试明显加码，被称“史上最严”。
压力测试没对系统性风险作出量化评估
这样的房贷压力测试结果，是否就可以得出“房价跌去一半，银行的信贷资产质量仍无大碍”这样的结论呢？
“恐怕不行，因为房贷压力测试毕竟没有对系统性风险作出量化评估”，银行人士指出，中国的房贷市场，整体首付比例是比较高的，“房价跌去50%，对于银行来说也只是消耗了贷款人的首付比例，当然不足以对银行的不良贷款率造成多大影响”。
中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇也指出，银行除了房贷业务，还有大量的类房地产业务，贷款人把土地、房产作为抵押物，从银行获得抵押物价格6成左右的贷款，如果房价下跌一半，这类贷款肯定要出问题，“我认为这类贷款也应纳入到房贷压力测试当中去”。
另外，房地产作为支柱产业，一旦房价下跌50%，相关的行业会遭遇严重的现金流问题，中国经济也将面临严峻的挑战，甚至存在硬着陆的风险。
点评：其实这类问题2008年就已经讨论过了，银行如果只对房贷或只对按揭的个人房贷进行房价下跌的压力测试，基本上是无意义的。因为，银行要预防和面对的绝对不是房价下跌引起的单一的按揭贷款风险，而是一个影响和波及全社会的系统风险。
当年美国的次债风波和金融风暴可能还未达房价下跌50%的程度时，但其影响以及波及到中国的整体经济。我也不打算多说，仅摘录几段2010年8月时媒体报道的相关观点，这些观点现在依然具有很高的参考价值。
先看一下南方日报 2010年8月25日质疑交行房贷压力测试结果的报道《房价跌50%银行房贷是否无风险？》中的观点：
——广东金融学院中国金融转型与发展研究中心陆磊在接受记者采访时对这一轮的测试结果提出了质疑。“房价下跌50%，这已经是个极端的情景，不良贷款率只上升1-2个百分点，是低估了银行的信贷风险。”他认为，不良贷款率还包括了所有的中长期贷款，房价下跌影响到的不仅仅是房地产信贷，因此不良率上升10%左右都是有可能的。
——海通证券金融业分析师佘闵华对本报记者表示，如果这次压力测试的结果所指的是整体的不良率上升1%-2%，那么对银行来说已经是很大的风险了。他给记者算了一笔账，以今年各大银行已经发放出去的大约40万亿的贷款余额计算，上升1-2个百分点相当于不良贷款余额上升了4000-8000亿。与上次只针对房贷测试结果相比，相当于不良贷款余额总量翻番。——易宪容接受本报记者采访时表示：房贷压力测试只是“体检”,实际上很多“病”是体检不出来的。压力测试跟信贷风险没有关系。房贷压力测试仅限于对银行房地产信贷风险的技术性测试，据此认为可以防范房地产信贷风险是一个认识误区。这是因为，如果不从导致当前房地产信贷风险产生的根源、症结及应对的政策措施与制度安排等角度来重新认识当今的房地产信贷风险，难免会再次使监管和防范房地产信贷风险陷于治标不治本的调控陷阱之中。
还有一篇文章是朱大鸣先生2010年8月24日写的批驳交行关于压力测试下房价下跌50%银行无风险的文章。尽管，朱先生很多文章和观点我都不赞同，但这篇文章的一些观点和看法我认为还是很有参考价值的。也摘要推荐如下：
在明明知道房价不可能下行这么多的情况下，银行公布的不良贷款率仅仅增加一点，或者没有什么风险。这样的测试，实际上是没有用的，因为这是典型的片面思维测试，是在其他环境不变的情况下，得出这样的结论。如果房价下降一半，经济会是什么样，届时的信贷风险是什么样？这是一个系统性的问题，不仅仅是房价变量与银行不良贷款率这么简单的问题。这就像多米诺骨牌，第一张多米诺骨牌虽然砸到的是第二张牌，但是，并非此后的多米诺骨牌不倒。
如果仅仅是房价升降与不良贷款率变化这么简单，一个小小的雷曼也不会几乎击溃强大的美利坚经济。其实，在现在的社会里，第一张多米诺骨牌，或许就是最后一根稻草。如果房价下跌50%，首先冲击的当然是房地产市场，但同时冲击的还有各种各样的矢量相同的头寸、各种关联性很强的产业以及由此引发的经济削弱、财富缩水和大量失业问题。这样的预期和现实，或许不仅仅是房价下跌银行坏账率只是上升一点的问题。
不说房价下行，即使是成交量上不去，也会影响相关产业的投资。一长串的价值链，当龙头软下去，其他也跟着下去，银行贷款风险难道就不会上升？别说房地产左右三驾马车中的两驾———投资和消费了，单说作为支柱地位，虽然很多人不认同，但却以绑架经济来替代，无论怎样都是在说房地产在经济增长中的权重比较大，对经济影响比较深，如果房地产市场下跌了50%，还能像股票市场那样，下跌75%都没事？
即使是从重置成本看，当房价下跌50%，也就是跌掉两倍多的首付，理性的购房者选择的首先是断供，和美国一样。同时，经济萧条必定会引起月供者的收入减少，也无能力再还贷。不仅仅如此，银行对不动产的抵押贷款的抵押物价值下降，而不愿意贷款，此时借助土地财政的地方政府，也会受到空前压力。土地抵押品价值变小，地方融资就直接被掐死，而土地萧条，地方财政难道还不吃紧？而大量的不动产抵押品贬值，银行的死账坏账难道还能稳定住吗？
房价下跌50%，占居民财富50%的房地产缩水一半，居民财富如何得以保障？
再则，在房价下跌50%的情况下，经济铁定面临的问题是通缩，那么，从房地产出逃的资金都要回到银行，银行能受得了吗？没有人借款，只有大量存款，银行利润何在？
当然，房价下跌50%只能是想象，但也不是凭空想象。日本的房地产大缩水导致日本大通缩，美国房地产下跌诱发了次贷危机，从而引爆了一场大金融危机。美国佬最近很担心别像日本那样，成为失去的二十年的第二个实践者。
上述的观点和看法虽然都是去年8月发表的，但似乎现在还一点也没有过时。只是现在的情况有些方面可能比当时还严重，例如信贷发放的规模、信贷收紧的程度以及整体经济对房地产业的依赖程度等等。
希望银行业不要对未来的风险视而不见，盲目乐观，尤其是对可能发生的系统性风险一定要有所警惕，要防患于未然，做好积极的应对。而不应采取“鸵鸟”的自保策略，只顾银行自身的安危，却不顾全社会的安危。
如果房价下跌一半，会否爆发系统性的银行信贷资产质量风险？本报记者昨日从权威渠道独家获悉，广东市场的房贷压力测试已基本收官，测试结果反映，房地产价格下降对广东省内银行业房地产类贷款质量影响不大。
贷款质量下降幅度轻微
“数据还是很乐观的。”昨日，有银行业人士向本报记者透露，广东省的房贷压力测试已基本收官，房价下跌对银行信贷资产造成的风险主要集中在信用风险方面。不过由于监管当局对这一问题相当敏感，测试结果并没有对外正式发布。总体而言，房价下跌对广东省银行业房地产类贷款质量影响不大。
对于房价下跌造成的房地产类贷款质量下降的具体数据，这位人士拒绝向记者作出披露，只表示幅度非常小，贷款质量下降的百分比是个位数。
记者了解到，今年4月初陆续在各家银行启动的新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均下跌10%、20%和30%。今年房贷压力测试明显加码，被称“史上最严”。
压力测试没对系统性风险作出量化评估
这样的房贷压力测试结果，是否就可以得出“房价跌去一半，银行的信贷资产质量仍无大碍”这样的结论呢？
“恐怕不行，因为房贷压力测试毕竟没有对系统性风险作出量化评估”，银行人士指出，中国的房贷市场，整体首付比例是比较高的，“房价跌去50%，对于银行来说也只是消耗了贷款人的首付比例，当然不足以对银行的不良贷款率造成多大影响”。
中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇也指出，银行除了房贷业务，还有大量的类房地产业务，贷款人把土地、房产作为抵押物，从银行获得抵押物价格6成左右的贷款，如果房价下跌一半，这类贷款肯定要出问题，“我认为这类贷款也应纳入到房贷压力测试当中去”。
另外，房地产作为支柱产业，一旦房价下跌50%，相关的行业会遭遇严重的现金流问题，中国经济也将面临严峻的挑战，甚至存在硬着陆的风险。
点评：其实这类问题2008年就已经讨论过了，银行如果只对房贷或只对按揭的个人房贷进行房价下跌的压力测试，基本上是无意义的。因为，银行要预防和面对的绝对不是房价下跌引起的单一的按揭贷款风险，而是一个影响和波及全社会的系统风险。
当年美国的次债风波和金融风暴可能还未达房价下跌50%的程度时，但其影响以及波及到中国的整体经济。我也不打算多说，仅摘录几段2010年8月时媒体报道的相关观点，这些观点现在依然具有很高的参考价值。
先看一下南方日报 2010年8月25日质疑交行房贷压力测试结果的报道《房价跌50%银行房贷是否无风险？》中的观点：
——广东金融学院中国金融转型与发展研究中心陆磊在接受记者采访时对这一轮的测试结果提出了质疑。“房价下跌50%，这已经是个极端的情景，不良贷款率只上升1-2个百分点，是低估了银行的信贷风险。”他认为，不良贷款率还包括了所有的中长期贷款，房价下跌影响到的不仅仅是房地产信贷，因此不良率上升10%左右都是有可能的。
——海通证券金融业分析师佘闵华对本报记者表示，如果这次压力测试的结果所指的是整体的不良率上升1%-2%，那么对银行来说已经是很大的风险了。他给记者算了一笔账，以今年各大银行已经发放出去的大约40万亿的贷款余额计算，上升1-2个百分点相当于不良贷款余额上升了4000-8000亿。与上次只针对房贷测试结果相比，相当于不良贷款余额总量翻番。
——易宪容接受本报记者采访时表示：房贷压力测试只是“体检”,实际上很多“病”是体检不出来的。压力测试跟信贷风险没有关系。房贷压力测试仅限于对银行房地产信贷风险的技术性测试，据此认为可以防范房地产信贷风险是一个认识误区。这是因为，如果不从导致当前房地产信贷风险产生的根源、症结及应对的政策措施与制度安排等角度来重新认识当今的房地产信贷风险，难免会再次使监管和防范房地产信贷风险陷于治标不治本的调控陷阱之中。
还有一篇文章是朱大鸣先生2010年8月24日写的批驳交行关于压力测试下房价下跌50%银行无风险的文章。尽管，朱先生很多文章和观点我都不赞同，但这篇文章的一些观点和看法我认为还是很有参考价值的。也摘要推荐如下：
在明明知道房价不可能下行这么多的情况下，银行公布的不良贷款率仅仅增加一点，或者没有什么风险。这样的测试，实际上是没有用的，因为这是典型的片面思维测试，是在其他环境不变的情况下，得出这样的结论。如果房价下降一半，经济会是什么样，届时的信贷风险是什么样？这是一个系统性的问题，不仅仅是房价变量与银行不良贷款率这么简单的问题。这就像多米诺骨牌，第一张多米诺骨牌虽然砸到的是第二张牌，但是，并非此后的多米诺骨牌不倒。
如果仅仅是房价升降与不良贷款率变化这么简单，一个小小的雷曼也不会几乎击溃强大的美利坚经济。其实，在现在的社会里，第一张多米诺骨牌，或许就是最后一根稻草。如果房价下跌50%，首先冲击的当然是房地产市场，但同时冲击的还有各种各样的矢量相同的头寸、各种关联性很强的产业以及由此引发的经济削弱、财富缩水和大量失业问题。这样的预期和现实，或许不仅仅是房价下跌银行坏账率只是上升一点的问题。
不说房价下行，即使是成交量上不去，也会影响相关产业的投资。一长串的价值链，当龙头软下去，其他也跟着下去，银行贷款风险难道就不会上升？别说房地产左右三驾马车中的两驾———投资和消费了，单说作为支柱地位，虽然很多人不认同，但却以绑架经济来替代，无论怎样都是在说房地产在经济增长中的权重比较大，对经济影响比较深，如果房地产市场下跌了50%，还能像股票市场那样，下跌75%都没事？
即使是从重置成本看，当房价下跌50%，也就是跌掉两倍多的首付，理性的购房者选择的首先是断供，和美国一样。同时，经济萧条必定会引起月供者的收入减少，也无能力再还贷。不仅仅如此，银行对不动产的抵押贷款的抵押物价值下降，而不愿意贷款，此时借助土地财政的地方政府，也会受到空前压力。土地抵押品价值变小，地方融资就直接被掐死，而土地萧条，地方财政难道还不吃紧？而大量的不动产抵押品贬值，银行的死账坏账难道还能稳定住吗？
房价下跌50%，占居民财富50%的房地产缩水一半，居民财富如何得以保障？
再则，在房价下跌50%的情况下，经济铁定面临的问题是通缩，那么，从房地产出逃的资金都要回到银行，银行能受得了吗？没有人借款，只有大量存款，银行利润何在？
当然，房价下跌50%只能是想象，但也不是凭空想象。日本的房地产大缩水导致日本大通缩，美国房地产下跌诱发了次贷危机，从而引爆了一场大金融危机。美国佬最近很担心别像日本那样，成为失去的二十年的第二个实践者。
上述的观点和看法虽然都是去年8月发表的，但似乎现在还一点也没有过时。只是现在的情况有些方面可能比当时还严重，例如信贷发放的规模、信贷收紧的程度以及整体经济对房地产业的依赖程度等等。
希望银行业不要对未来的风险视而不见，盲目乐观，尤其是对可能发生的系统性风险一定要有所警惕，要防患于未然，做好积极的应对。而不应采取“鸵鸟”的自保策略，只顾银行自身的安危，却不顾全社会的安危。