主题：2012年房地产市场三大猜想

猜想一：REITS牵手保障房 

从目前的情况来看，政府的此次调控还不会因为近期国际经济形势的恶化而松动。前不久，央行提高存款准备金率就一下子冻结了9000亿元资金，这说明政府对于影响到整个经济形势的货币政策都并没有松动，就更不会在短期内放松对房地产这一市场的调控。另外，对房地产的扶植政府有一个“一箭双雕”的办法，那就是保障房建设。这一方面解决了民生的问题，另一方面也可以通过投资拉动GDP，可以对商品房的投资有一个替代效应。当然，这一块的资金从哪里出，将是政府需要认真考虑的一个新问题。地方平台的融资已经提上日程，也有声音开始质疑地方政府的偿债能力，今后保障房融资方式的变革等一系列问题都需要政府去解决。在我看来，像REITs这样的产品将来并不会先对商业地产市场开放，而会最先投入到保障房市场中去，以解决保障性住房融资渠道的问题。

猜想二：融资环境对优秀房企松动

保障房目前可以说占据了整个市场的“半壁江山”，关注度很高。今后这一领域可能出现的问题主要集中在分配、质量和后续的融资上。但只要这个方向是对的，就要坚定地走下去。

将来应该建立以公租房为主的保障房体系。保障性住房解决的应该是“安居”的问题，就不应该把土地增值的利益附加给房屋的使用对象。如果一件商品不是按市场价值定价、即它的性质被扭曲之后，就一定会产生配额、腐败等现象，保障房的使用者如果额外获取了商品价值，就必然会出现寻租等情况。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住权利就可以了，而不该产生增值。另外，地方政府拿出土地进行保障房建设的时候，就意味着损失了一大笔的土地红利，公租房就可以解决这一矛盾，地方政府掌握着产权，将其证券化，开发商的资金就有可能进来。

在金融信贷环节，未来一两年内不排除这种可能性：银行会对业内的一些优秀企业有所松动，在诸如A股市场或公司债等方面为它们提供相关便利。目前房地产行业鱼龙混杂，不管有没有开发能力的企业都在不断涌入，但很多企业的成本控制能力、资金周转能力都是很低效的，是在低效地配置资源，给先进的企业在融资方面开一道口子，让它们有资金去收购这些专业度低下的企业，对于提升整个行业的质量水平是有很大好处的，可以挤出存量土地，增加市场供应，也有利于这一行业能够在一定程度上把房价降下来。
未来这一市场的集中度一定会是一个加速提高的趋势。目前排在全国前十的房企市场占有率是10%左右，两年以后，这一数据一定会提升。2008年未能实现“百日剧变”，是因为那一年本来就是一个被外部因素干扰了的“未遂的调控”。而如今，本身这一行业就是一个加速集中的阶段，再加上特殊的政策，因此情况会完全不同。任何一个行业每一次的外部动荡，其结果一定是加速这一行业的市场集中度。

猜想三：商业地产融资收紧 

在金融信贷环节，未来一两年内不排除这种可能性：银行会对业内的一些优秀企业有所松动，在诸如A股市场或公司债等方面为它们提供相关便利。目前房地产行业鱼龙混杂，不管有没有开发能力的企业都在不断涌入，但很多企业的成本控制能力、资金周转能力都是很低效的，是在低效地配置资源，给先进的企业在融资方面开一道口子，让它们有资金去收购这些专业度低下的企业，对于提升整个行业的质量水平是有很大好处的，可以挤出存量土地，增加市场供应，也有利于这一行业能够在一定程度上把房价降下来。
未来这一市场的集中度一定会是一个加速提高的趋势。目前排在全国前十的房企市场占有率是10%左右，两年以后，这一数据一定会提升。2008年未能实现“百日剧变”，是因为那一年本来就是一个被外部因素干扰了的“未遂的调控”。而如今，本身这一行业就是一个加速集中的阶段，再加上特殊的政策，因此情况会完全不同。任何一个行业每一次的外部动荡，其结果一定是加速这一行业的市场集中度。