主题：房租大涨只是暂时现象

据经济观察网报道，近期北京房租疯涨，自4月中旬房地产调控新政推行以来，北京市房租价格环比上涨超过了5%，一些热点区域涨幅超过7%；与一年前相比，北京一套两居室的租金涨幅超过了20%，而一些地段好、交通便利的房源涨幅则高达50%。
无独有偶。近段时间，上海和深圳的部分优质房源租金水平亦比去年上涨10-20%。一方面，近期房产销售市场出现低迷，新公布的70个大中城市5月份的二手房销售价格首次出现0.4%的环比下跌；另一方面，租赁市场却出现火爆态势。如何解释这一现象？
主要原因有三：
一是，在严厉的房地产调控背景下，不仅投资投机性购房需求受到抑制，自住性购房需求亦陷入观望。而那些原本打算购房，或者换房的人，被迫进入租赁市场解决居住问题。需求旺盛，自然抬高了房租水平。
二是，由于预期房价下跌，以及对房产税的忧虑，部分投资者将手中原用于租赁的房源，转而进行抛售。比如4月以来，上海二手房网上可售量剧增近五成，这样自然减少了出租房源的供应。
其三，还有一个更宏观点的因素，那就是CPI持续攀升,5月份可能达到3%，而作为CPI第二大权重的居住消费成本自然也随之上涨。在统计体系中，居住消费价格中最重要的就是租金价格。
然而，笔者认为，房租大涨只是一种暂时现象。国家统计局的数据显示，近10年来，除1998至2001年间租金同比增幅围绕房价同比增幅上下波动外，大部分时间，我国房价同比增幅都远高于租金。尤其是2004年至2008年，租金涨幅维持在2%上下，房价增幅却高达6-10%。
我国住房消费的模式比较畸形。国民普遍“重购轻租”，我国城镇住房私有率已高达85%左右，而美国只有69%，欧洲平均水平只有50%左右。长期以来，一方面我国住房租赁市场比较混乱，房客权益得不到保障，另一方面人们更愿望通过购房实现财产的增值和保值。所以，我国住房租赁需求并不旺盛，一线城市由于外来人口多，房价高，租赁需求量相对较大，但这个群体变化快、流动性大，年轻人和外来务工人员皆将租房视作过渡。
从供应上分析，一线城市其实并不缺少出租房源，近几年这些城市中投资投机客甚众，多数都用出租，少数暂时空关。只是供应结构存在问题，那就是中小户型、中低租金的房源供不应求，所以才会有“群租”现象。这一点，近两年已被政府所关注，当前北京、上海、深圳、重庆等城市皆大力推进的公共租赁住房，主要目的就是完善租赁用房的供应结构。
现阶段，我国住房租金回报率极低，在绝大部分城市中，普通住宅的租金回报率只有2-3%，而发达国家一般为5-8%。这其实反映了两个问题，一是我国大城市房价偏高，二是租金水平偏低。若以这一指标衡量，我国一二线城市的住宅投资价值很低。
这就是我国住房市场的现状，虽然不合理，可短时间内别指望扭转。眼下一线城市出现的租金大涨只是暂时现象，随着楼市的持续降温，租金将与房价同步波动。长期而论，住房租赁需求的不足与房源供应的充足，将成为抑制租金价格大涨的根本性因素。至于部分住房困难群体，将会长期感到房租水平偏高，这与他们收入水平偏低有关，他们中的一部分应纳入住房保障体系，而政府正在逐步解决这一问题。