信息时报记者何剑辉摄
珠江新城L2地块在建工地，该地块原规划高度100米，后来改规划加高98米，变成198米。
□专题策划何雪峰专题撰文信息时报记者田桂丹专题摄影信息时报记者何剑辉
从100米拔高到198米，从120米拔高到170米……楼盘调整规划“拔高”层出不穷，楼体“拔高”30~50米，甚至100米，对购房者和周边居民有什么影响？开发商热衷拔高，里面有多大的利益？昨日记者就“拔高”后可能带来的种种问题，采访了市民、房地产业界人士和城市规划专家。
近期，广州市珠江新城和亚运城这两个标志性区域的楼盘“拔高”申请，如雨后春笋般层出不穷。据了解，开发商建超过100米的超高层楼宇的成本更高。从100米拔高到198米的珠江新城L2地块设计师盛宇宏表示，该小区拔高后结构成本增加了，大约要增加5000万到1亿元的造价。那么，开发商舍得投重本也要建高楼，背后又有何利益驱动？
拔高动力：部分楼盘“拔高”才“好卖”
合富置业首席分析师黎文江认为，楼盘拔高反而抬高了成本，但楼宇单层层高拔高后会舒服点，整体楼盘素质更高档,比如，像珠江新城的最后住宅地王“拔高”，主要是想做豪宅，腾出更多面积来做园林，这样标志感更强；珠江新城L2地块也是为了打造豪宅，而且南向望江的单位会多很多。
有业界人士透露，像珠江新城个别已“拔高”后正在销售的项目，如果当初没有“拔高”就不太好卖。因为周边相似产品竞争太厉害，在没有长得更高拥有更多景观资源情况下，很难卖出高价。
“拔高”带来的利润
1.容积率提高建筑楼面积增加地价成本被摊薄又可多赚售楼钱
据了解，楼盘规划中的容积率，决定了整个项目中有多少建筑面积的房屋可以售卖，而总建筑面积直接关系到开发商的开发成本和销售总额。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。因此,若用地面积不变，单个房产项目的容积率越高，其可销售的房源面积就越大,开发商的销售收入也越高。广州市房地产专家吴定金表示，如果楼盘“拔高”后增加了建筑面积就降低了拿地成本，容积率拔高楼面地价就降低了，与此同时可销售的面积还变多了。
比如，如果一个地块原来总建筑面积为34327平方米，要求建100米，总价约为4.7亿元，楼面地价高达13537元/平方米。这个地块如果加上建筑成本以及各种营销费用，预计要卖到3万元/平方米。但它申请拔高35米左右后获批，同时又增加了容积率，增加建筑面积约11400平方米。如果仍按照3万元/平方米的售价，拔高部分将给该项目增加3.42亿元收入，同时还将楼面地价降低到10162元/平方米。不过，近期成为焦点的亚运城D地块开发商负责人表示，“拔高”后容积率不变，主要是楼体变瘦了，小区绿地面积增加了。
2.容积率不变建筑面积不增“长瘦拔高”可腾出面积建别墅
据了解，在已批准的拔高楼盘中，多数不涉及总建筑面积的增加，只是单纯的楼层拔高。业界人士表示，这样的拔高可以让住宅楼“长瘦长高”，这样可以节省出面积使楼距加大使楼盘档次更高，提高售价；另一种情况是腾出面积多建独立洋房别墅。
广州维森置业房地产有限公司总经理张维伦表示，开发商肯定是有利可图才会拔高，因为“拔高”也意味着建筑成本的增加，如果没有销售等好处开发商肯定不会自己去申请“拔高”。拔高后可能地块总建筑面积增加，在拿地成本已经固定了的情况下，这就可以增加销售面积，可以增加利润；就算总建筑面积如果不变，也有可能可售面积会增加，因为总建筑面积包括了可售面积和不可售的公共配套等面积。因此，关键要看可售面积是否有增加。
据透露，市郊地块来说，一般整体面积都比较大，如果能将建筑面积集中在某部分地块上，无疑可以将面积腾出来做更多别墅类或景观类的高档产品。在同一个地块中，如果是2的容积率，楼层拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端产品，多建20栋独立洋房别墅，就可多几亿的销售额。
3.楼层拔高视野更广天际豪宅价比低层至少高50%
2010年以来，广州市逐渐刮起修改规划“拔高”风。其中，需要斥重金才能夺得一地的珠江新城，成为市中心规划“拔高”的热点地带。据了解，珠江新城最早的拔高约出现在2008年，随后众多开发商都挖空心思在原规划基础上“拔高”。
显然，在高楼林立的珠江新城，谁家的楼长得更高，所能获得的资源就更多，房价就更高。在临广州大道中有一个超高层住宅楼盘，该楼在“拔高”后终于得以突破周边写字楼的包围，成为同地段的制高点。该盘拔高后150米，成为目前珠江新城已建好的最高住宅，由此将顶层包装成为天际复式空中别墅，称绝版24套，售价为4万元/平方米~5万元/平方米，总价在1200万元以上。而同为该盘的平层低层均价约为2.7万元/平方米，比天际复式价要至少低50%。并且，由于有天际空中别墅概念，虽然房价贵仍受捧，开发商最终还拿出单位进行拍卖。这种“长高”后变身“空谢平鹞荨钡氖导贸⒌教鹜返目⑸谈卸Π胃呗ヅ獭
另外，在珠江新城区域，已经“拔高”后进行销售的某公寓楼盘，售价也比周边同等楼盘高出5000元/平方米左右，比例达到20%。
信息时报记者何剑辉摄
珠江新城L2地块在建工地，该地块原规划高度100米，后来改规划加高98米，变成198米。
□专题策划何雪峰专题撰文信息时报记者田桂丹专题摄影信息时报记者何剑辉
从100米拔高到198米，从120米拔高到170米……楼盘调整规划“拔高”层出不穷，楼体“拔高”30~50米，甚至100米，对购房者和周边居民有什么影响？开发商热衷拔高，里面有多大的利益？昨日记者就“拔高”后可能带来的种种问题，采访了市民、房地产业界人士和城市规划专家。
近期，广州市珠江新城和亚运城这两个标志性区域的楼盘“拔高”申请，如雨后春笋般层出不穷。据了解，开发商建超过100米的超高层楼宇的成本更高。从100米拔高到198米的珠江新城L2地块设计师盛宇宏表示，该小区拔高后结构成本增加了，大约要增加5000万到1亿元的造价。那么，开发商舍得投重本也要建高楼，背后又有何利益驱动？
拔高动力：部分楼盘“拔高”才“好卖”
合富置业首席分析师黎文江认为，楼盘拔高反而抬高了成本，但楼宇单层层高拔高后会舒服点，整体楼盘素质更高档,比如，像珠江新城的最后住宅地王“拔高”，主要是想做豪宅，腾出更多面积来做园林，这样标志感更强；珠江新城L2地块也是为了打造豪宅，而且南向望江的单位会多很多。
有业界人士透露，像珠江新城个别已“拔高”后正在销售的项目，如果当初没有“拔高”就不太好卖。因为周边相似产品竞争太厉害，在没有长得更高拥有更多景观资源情况下，很难卖出高价。
“拔高”带来的利润
1.容积率提高建筑楼面积增加地价成本被摊薄又可多赚售楼钱
据了解，楼盘规划中的容积率，决定了整个项目中有多少建筑面积的房屋可以售卖，而总建筑面积直接关系到开发商的开发成本和销售总额。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。因此,若用地面积不变，单个房产项目的容积率越高，其可销售的房源面积就越大,开发商的销售收入也越高。广州市房地产专家吴定金表示，如果楼盘“拔高”后增加了建筑面积就降低了拿地成本，容积率拔高楼面地价就降低了，与此同时可销售的面积还变多了。
比如，如果一个地块原来总建筑面积为34327平方米，要求建100米，总价约为4.7亿元，楼面地价高达13537元/平方米。这个地块如果加上建筑成本以及各种营销费用，预计要卖到3万元/平方米。但它申请拔高35米左右后获批，同时又增加了容积率，增加建筑面积约11400平方米。如果仍按照3万元/平方米的售价，拔高部分将给该项目增加3.42亿元收入，同时还将楼面地价降低到10162元/平方米。不过，近期成为焦点的亚运城D地块开发商负责人表示，“拔高”后容积率不变，主要是楼体变瘦了，小区绿地面积增加了。
2.容积率不变建筑面积不增“长瘦拔高”可腾出面积建别墅
据了解，在已批准的拔高楼盘中，多数不涉及总建筑面积的增加，只是单纯的楼层拔高。业界人士表示，这样的拔高可以让住宅楼“长瘦长高”，这样可以节省出面积使楼距加大使楼盘档次更高，提高售价；另一种情况是腾出面积多建独立洋房别墅。
广州维森置业房地产有限公司总经理张维伦表示，开发商肯定是有利可图才会拔高，因为“拔高”也意味着建筑成本的增加，如果没有销售等好处开发商肯定不会自己去申请“拔高”。拔高后可能地块总建筑面积增加，在拿地成本已经固定了的情况下，这就可以增加销售面积，可以增加利润；就算总建筑面积如果不变，也有可能可售面积会增加，因为总建筑面积包括了可售面积和不可售的公共配套等面积。因此，关键要看可售面积是否有增加。
据透露，市郊地块来说，一般整体面积都比较大，如果能将建筑面积集中在某部分地块上，无疑可以将面积腾出来做更多别墅类或景观类的高档产品。在同一个地块中，如果是2的容积率，楼层拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端产品，多建20栋独立洋房别墅，就可多几亿的销售额。
3.楼层拔高视野更广天际豪宅价比低层至少高50%
2010年以来，广州市逐渐刮起修改规划“拔高”风。其中，需要斥重金才能夺得一地的珠江新城，成为市中心规划“拔高”的热点地带。据了解，珠江新城最早的拔高约出现在2008年，随后众多开发商都挖空心思在原规划基础上“拔高”。
显然，在高楼林立的珠江新城，谁家的楼长得更高，所能获得的资源就更多，房价就更高。在临广州大道中有一个超高层住宅楼盘，该楼在“拔高”后终于得以突破周边写字楼的包围，成为同地段的制高点。该盘拔高后150米，成为目前珠江新城已建好的最高住宅，由此将顶层包装成为天际复式空中别墅，称绝版24套，售价为4万元/平方米~5万元/平方米，总价在1200万元以上。而同为该盘的平层低层均价约为2.7万元/平方米，比天际复式价要至少低50%。并且，由于有天际空中别墅概念，虽然房价贵仍受捧，开发商最终还拿出单位进行拍卖。这种“长高”后变身“空谢平鹞荨钡氖导贸⒌教鹜返目⑸谈卸Π胃呗ヅ獭
另外，在珠江新城区域，已经“拔高”后进行销售的某公寓楼盘，售价也比周边同等楼盘高出5000元/平方米左右，比例达到20%。