2月19日-20日，是上海市房管局发布 《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》的首个周末，同时也是春节后第二个零开盘的周末。记者在走访了沪上几个在售项目的售楼处发现，在新一波“退房潮”开始隐现的情况下，购房者们大多采取了观望，而针对 《通知》中“限售退房不算违约”的规定，部分售楼处其实早就“未卜先知”，推出了“购房承诺书”，以规避退房风险。
年后连续两周末零开盘
一系列的楼市重拳，让开发商不得不祭出延时开盘的权宜之计。据统计，上周末（2.19-2.20）无住宅项目开盘，这也是春节假期结束后连续两个周末出现“零开盘”的情况。
记者从上海房管局网站发现，前一周已有7个住宅项目获得预售证，但均未如期开盘，又一个星期过去了，这些项目仍没有发出入市“信号”。上周只有宝山广场和清风别墅二期在2月18日推出新盘，这也成为节后10余天内仅有的2个开盘项目。
开发商推盘乏力，购房者同样也是“无心恋战”。在位于闵行颛桥板块一公寓项目售楼大厅里，一位销售人员坦言，项目在近期有部分新房源会推出，之前有一些客户在等着这次新房源，但是多项新政出台后，有一些购房者实际上已被挤出市场了，同时另外一些购房者也需要进一步观望市场动态。 “这两个周末来看房的人很少，推出新房源的时间估计会推后。 ”
从供应方面来看，政策调控造成市场观望气氛浓厚，部分开发商选择推迟开盘、谨慎入市，据统计春节后已经有近20个待入市项目选择延期。而在需求方面，“新国八条”上海细则及18日出台的限售操作细则的出台，使得一些不符合条件的购房者被迫退出市场，新一波“退房潮”开始隐现。伴随着“退房潮”而来的就是购房者所采取的观望态势。
荒岛房产工作室副总经理黄欣伟则预测，这轮开发商和购房者之间的博弈到4月才会渐入高潮，4月份算是今年销售大戏正式开锣。在供应量已知，开发商们对于优惠容量和幅度就可以大致进行配比，“因为优惠宽度和效果的考评，决定了后市是不是进一步放大或者瞬间终结并价格修复的一个重要参照。 ”
开发商“未卜先知”规避风险
在《通知》中，明确规定了“房地产开发企业、房地产经纪机构（下称房地产企业）应当严格执行本通知规定，不得违反限售规定从事房地产销售、经纪业务；在签订售房合同、经纪合同时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写《申报表》，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料（对非本市户籍居民家庭购房的，还应核对纳税或社会保险缴纳证明），并在《申报表》中签署意见和盖章。对已签售房合同（包括预订合同）但不符合住房限售规定、当事人已收到《不予办理房地产交易、过户通知》的，房地产企业应当配合办理解除合同等手续，房地产开发企业不得以违约为由要求购房人（预订人）承担违约责任。 ”
这也就意味着购房者如由于限购的原因导致无法购房，开发商不得以违约为由要求购房人（预订人）承担违约责任。但部分开发商却“未卜先知”，在确定购房的时候就要求购房者签订“购房承诺书”。而这份购房承诺书中明确要求写明购房者所购房屋符合限售规定，“如违反限售规定，本人愿意承担由此引起的 ‘不予办理房地产登记’等一切法律责任及经济责任。 ”
购房者需签“购房承诺书”
购房者蔡先生就遇到了这个头疼的问题。在一论坛上，他以“郁闷：开发商太狠了”为题发帖称，开发商强制要求他签署了“购房承诺书”，使得他虽然由于限购退房，但仍有可能承担违约责任。
在一番联系后，他向记者介绍称，2月1日他预定了宝山区淞南高境板块的一套98平方米的房子，当时售楼处在要下定的同时，还要其签署一份承诺书，表明自己不属于限购范围。 “当时根据政策解读，我觉得我们最多算二套，同时又是置换购房，所以就签了。不想按现在最新的政策解释，老婆自己有一套小房子，父母的房子有我的名字，我和老婆有一套房子，现在想改善型换一套，这也属于限购的范畴。去交易中心一咨询，才知道肯定不能完成交易了。 ”蔡先生说道。
现在蔡先生想要回4万元的定金也是非常困难。“虽然现在有政策，但那个承诺书写明了‘如有虚假，愿承担一切经济与法律责任’。”目前蔡先生只好与售楼处协商解决。 “我也指出，售楼处没有尽到告知义务，才会导致出现这样的情况，而售楼处给出的建议是做一个‘包装’，看能不能混过去，要不就赔2万元。 ”蔡先生无奈地说道。
《通知》可有效规避风险
业内人士表示，实际上在1月中旬，部分售楼处为规避出现退房的风险，就已经推出了“购房承诺书”。虽然没有统一格式，但是都明确要求购房者“已经充分理解楼市限购新政，并承诺本人家庭符合现行购房条件。如有虚假，愿承担一切经济与法律责任。 ”
“这一方面规避了购房者的退房风险，同时也使得购房者一旦被认定限购，不得不承担违约责任。 ”上海中原地产研究咨询部经理龚敏向记者表示，随着《通知》的执行，就可以有效规避这些纠纷。由于出台了《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，一方面购房者承诺符合条件，另一方面开发商也承诺如违反限售规定不予办理房地产登记的，房地产开发企业不追究购房人解除合同的违约责任。这样的双方承诺，避免了再近期楼市政策不断更新的情况下出现不必要的纠纷。
2月19日-20日，是上海市房管局发布 《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》的首个周末，同时也是春节后第二个零开盘的周末。记者在走访了沪上几个在售项目的售楼处发现，在新一波“退房潮”开始隐现的情况下，购房者们大多采取了观望，而针对 《通知》中“限售退房不算违约”的规定，部分售楼处其实早就“未卜先知”，推出了“购房承诺书”，以规避退房风险。
年后连续两周末零开盘
一系列的楼市重拳，让开发商不得不祭出延时开盘的权宜之计。据统计，上周末（2.19-2.20）无住宅项目开盘，这也是春节假期结束后连续两个周末出现“零开盘”的情况。
记者从上海房管局网站发现，前一周已有7个住宅项目获得预售证，但均未如期开盘，又一个星期过去了，这些项目仍没有发出入市“信号”。上周只有宝山广场和清风别墅二期在2月18日推出新盘，这也成为节后10余天内仅有的2个开盘项目。
开发商推盘乏力，购房者同样也是“无心恋战”。在位于闵行颛桥板块一公寓项目售楼大厅里，一位销售人员坦言，项目在近期有部分新房源会推出，之前有一些客户在等着这次新房源，但是多项新政出台后，有一些购房者实际上已被挤出市场了，同时另外一些购房者也需要进一步观望市场动态。 “这两个周末来看房的人很少，推出新房源的时间估计会推后。 ”
从供应方面来看，政策调控造成市场观望气氛浓厚，部分开发商选择推迟开盘、谨慎入市，据统计春节后已经有近20个待入市项目选择延期。而在需求方面，“新国八条”上海细则及18日出台的限售操作细则的出台，使得一些不符合条件的购房者被迫退出市场，新一波“退房潮”开始隐现。伴随着“退房潮”而来的就是购房者所采取的观望态势。
荒岛房产工作室副总经理黄欣伟则预测，这轮开发商和购房者之间的博弈到4月才会渐入高潮，4月份算是今年销售大戏正式开锣。在供应量已知，开发商们对于优惠容量和幅度就可以大致进行配比，“因为优惠宽度和效果的考评，决定了后市是不是进一步放大或者瞬间终结并价格修复的一个重要参照。 ”
开发商“未卜先知”规避风险
在《通知》中，明确规定了“房地产开发企业、房地产经纪机构（下称房地产企业）应当严格执行本通知规定，不得违反限售规定从事房地产销售、经纪业务；在签订售房合同、经纪合同时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写《申报表》，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料（对非本市户籍居民家庭购房的，还应核对纳税或社会保险缴纳证明），并在《申报表》中签署意见和盖章。对已签售房合同（包括预订合同）但不符合住房限售规定、当事人已收到《不予办理房地产交易、过户通知》的，房地产企业应当配合办理解除合同等手续，房地产开发企业不得以违约为由要求购房人（预订人）承担违约责任。 ”
这也就意味着购房者如由于限购的原因导致无法购房，开发商不得以违约为由要求购房人（预订人）承担违约责任。但部分开发商却“未卜先知”，在确定购房的时候就要求购房者签订“购房承诺书”。而这份购房承诺书中明确要求写明购房者所购房屋符合限售规定，“如违反限售规定，本人愿意承担由此引起的 ‘不予办理房地产登记’等一切法律责任及经济责任。 ”
购房者需签“购房承诺书”
购房者蔡先生就遇到了这个头疼的问题。在一论坛上，他以“郁闷：开发商太狠了”为题发帖称，开发商强制要求他签署了“购房承诺书”，使得他虽然由于限购退房，但仍有可能承担违约责任。
在一番联系后，他向记者介绍称，2月1日他预定了宝山区淞南高境板块的一套98平方米的房子，当时售楼处在要下定的同时，还要其签署一份承诺书，表明自己不属于限购范围。 “当时根据政策解读，我觉得我们最多算二套，同时又是置换购房，所以就签了。不想按现在最新的政策解释，老婆自己有一套小房子，父母的房子有我的名字，我和老婆有一套房子，现在想改善型换一套，这也属于限购的范畴。去交易中心一咨询，才知道肯定不能完成交易了。 ”蔡先生说道。
现在蔡先生想要回4万元的定金也是非常困难。“虽然现在有政策，但那个承诺书写明了‘如有虚假，愿承担一切经济与法律责任’。”目前蔡先生只好与售楼处协商解决。 “我也指出，售楼处没有尽到告知义务，才会导致出现这样的情况，而售楼处给出的建议是做一个‘包装’，看能不能混过去，要不就赔2万元。 ”蔡先生无奈地说道。
《通知》可有效规避风险
业内人士表示，实际上在1月中旬，部分售楼处为规避出现退房的风险，就已经推出了“购房承诺书”。虽然没有统一格式，但是都明确要求购房者“已经充分理解楼市限购新政，并承诺本人家庭符合现行购房条件。如有虚假，愿承担一切经济与法律责任。 ”
“这一方面规避了购房者的退房风险，同时也使得购房者一旦被认定限购，不得不承担违约责任。 ”上海中原地产研究咨询部经理龚敏向记者表示，随着《通知》的执行，就可以有效规避这些纠纷。由于出台了《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，一方面购房者承诺符合条件，另一方面开发商也承诺如违反限售规定不予办理房地产登记的，房地产开发企业不追究购房人解除合同的违约责任。这样的双方承诺，避免了再近期楼市政策不断更新的情况下出现不必要的纠纷。